2015房地产估价师《理论与方法》考点：交易类型应与估价目的吻合

　　2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取国有建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。

　　3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

　　这里的所谓“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

　　4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

　　这是要求可比实例的成交价格是正常市场价格，或者能够修正为正常市场价格。

　　（三）选取可比实例应注意的其他问题

　　选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解（进行价值分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物的价格为60万元（用成本法求得），则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整等适当处理，得出该宗居住用地的价值。

　　特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“劣胜优汰”，例如不能在区位上“舍近求远”，不能为了迎合委托人等的“高估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏高的交易实例，或者为了迎合委托人等的“低估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏低的交易实例。更不能为了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都违背了估价师的职业道德，从而应当禁止。

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