2015房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点估价报告说明

　　适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。

　　最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　（1）保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值。

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值；

　　（2）装饰装修改造前提。认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：（装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润）﹥现状装饰装修的房地产价值。需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

　　（3）改变用途前提。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）>现用途的房地产价值。

　　（4）重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）>现有房地产价值。

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要费用－建造新建筑物的必要支出及应得利润）>现有房地产价值。

　　（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

　　必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当把它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。

　　5．利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。（2007年试题、2004年试题）
　　A．最佳规模
　　B．最佳经营手段
　　C．最佳集约度
　　D．最佳管理方式
　　E．最佳投资渠道

　　答案：AC

　　6．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。（2003年试题）（2002年相关试题）
　　A．保持现状前提
　　B．装修改造前提
　　C．转换用途前提
　　D．重新利用前提

　　答案：A

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