2015房地产估价师理论与方法考点总结：质量要求

　　（二）选取可比实例的质量要求

　　可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：

　　1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

　　由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产，所以选取的房地产具体应满足下列6个条件：

　　（1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也最好位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也最好是同一个住宅小区内的交易实例；而如果在同一个住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。

　　（2）可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。

　　（3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，

　　（4）可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

　　（5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五星级、四星级、三星级等，写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。

　　（6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让建设用地使用权或出让建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨建设用地使用权或划拨建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。

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