2015房地产估价师理论与方法考点：房屋拆迁估价

　　下面以房屋拆迁估价为例，说明合法原则的具体应用：

　　在房屋拆迁估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。例如，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。据此，房屋征收估价时，如果被征收房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予估价，或者评估价值为零。因此，房屋征收估价必须明确被征收房屋的性质和面积，否则就无法进行估价。但在现实中，由于各种各样的原因，被征收房屋的性质和面积有时难以认定，也不是房地产估价师能够认定的，更不是征收人和被征收人中的某一方说了算的。鉴于此，《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条对被征收房屋的性质和面积认定问题作了以下规定：“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”有了这一规定，房地产估价师在房屋征收估价中就可以按照下列几点来把握被征收房屋的性质和面积：

　　（1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。房屋权属登记发证制度是《城市房地产管理法》规定的房地产管理基本制度之一。房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时，对权利申请人提出的登记申请不仅要审查形式要件，而且要对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，还要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验。形式要件与实地勘验结果相符的，才予登记，核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利就在法律上有绝对效力，受国家法律保护。因此，根据被征收房屋的权属证书及权属档案的记载直接获取房屋的性质、面积等，是一种行之有效的渠道。

　　（2）各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。由于对被征收房屋性质、面积认定的复杂性，《城市房屋拆迁估价指导意见》对被征收房屋的性质和面积认定问题作了特别规定，即对已制定出台了被征收房屋的性质和面积认定特别规定的地方，依据地方的规定确定被征收房屋的性质、面积。例如，有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以拆迁补偿。

　　（3）征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估。房地产估价师应要求估价委托人提供征收人和被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或者面积协商一致的书面结果，依据该协商结果进行评估，并将其作为估价报告的一个附件。

　　（4）在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认。在对被征收房屋的面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。2000年12月28日，建设部、国家测绘局联合发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号），规范了房屋面积计算和房产测绘行为。只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋面积计算或鉴定。

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