房地产行业

2015房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点

　　（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如土地用途管制、规划条件等）为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2．5，除非依法调整了容积率，否则应以容积率不超过2．5为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2．5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律法规的保障，而且是违法、违规的，据此评估出的较高价值不能实现，也就不会得到认可。

　　（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律、法规、规章和政策等规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。

　　（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。具体地说，评估政府定价或者政府指导价的房地产，应遵循相应的政府定价和政府指导价。例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；集体土地征收和国有土地上房屋拆迁估价，应当符合国家有关集体土地征收和国有土地上房屋拆迁补偿的法律、法规、规章和政策等。

　　此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。

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发布：2007-07-13 10:07 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]