房地产行业

2015房地产估价师理论与方法考点：居民收入

　　二、居民收入

　　居民收入水平及其增长，对房地产特别是对住宅的价格有很大影响。中国目前反映居民收入增长的指标有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收人的增长。城镇居民人均可支配收入是指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。农村居民家庭人均纯收入是指农村居民家庭总收人中扣除从事生产和非生产经营的费用支出、缴纳税款、上交承包金额后所剩余的部分。这部分纯收入既可直接用于生产和非生产性建设投资，也可用于生活消费支出和储蓄。

　　通常，居民收入的真正增加（非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产置业投资或者投机，例如购买房地产用于出租后转让或者将持有房地产当作保值增值的手段，则会影响房地产价格。

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发布：2007-07-13 10:08 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]