2015房地产估价师理论与方法考点：建筑物实物因素

　　（二）建筑物实物因素

　　1．建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　2．外观

　　建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形方面会让人产生不好的联想的，则价格就低。

　　3．建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区。例如，砖混结构的价值一般要高于砖木结构的价值，钢筋混凝土结构的价值一般要高于砖混结构的价值。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上来。

　　4．设施设备

　　随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内设置完善的设施设备。因此，建筑物的设施设备是否齐全、完好，例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带等，对其价值有很大影响。当然，不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求有所不同。一般地说，设施设备齐全、完好的，价值就高，反之价值就低。

　　5．装饰装修

　　房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。一般地说，同类房地产，精装修的价格要高于粗装修的价格，粗装修的价格要高于毛坯房的价格。当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素，有些装饰装修不仅不能提高房地产的价值，甚至还会降低房地产的价值。

　　6．层高和室内净高

　　人们对建筑物空间的需求本质上是对建筑物内部立体空间的需求，而不仅仅是平面，因此层高或净高对房地产价格也会有影响。层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。但层高或净高也有一个合适的度，过高不仅会增加建造成本，而且会增加使用过程中的能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。

　　7．空间布局

　　空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价格有较大影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求并不相同。一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高，反之，价值则低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。

　　8．防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质，将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，便于叙述和理解。建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。对建筑物防水的基本要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。对建筑物保温、隔热的基本要求是，冬季能保温，夏季能隔热、防热。对建筑物隔声的基本要求是，为了防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。对建筑物通风的基本要求是，能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。对建筑物采光、日照的基本要求是，白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。采光、日照尤其对住宅和办公楼比较重要。

　　因此，上述诸方面是否良好，对房地产价格有较大影响。以日照为例，有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照。自然状态下的日照长短，主要与所在地区的纬度高低和气候有关。日照在一个地区基本上是相同的，因此主要是考察受到人为因素影响下的日照长短。受到人为因素影响下的日照长短，主要与朝向、周围建筑物或者其他物体（如山体、树木）的高度、距离等有关。一般地说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格（尤其是住宅的价格）要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。

　　9．维修养护情况及完损程度

　　建筑物的完损程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高；反之，价值则低。

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