2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：土地实物因素

　　二、实物因素

　　（一）土地实物因素

　　1．土地面积

　　两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能会以居奇的心态，待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。

　　地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，如果某地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异不会很大。

　　2．土地形状

　　土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。

　　3．地形

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　4．地势

　　在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性（即要被看得见）。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。

　　把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。

　　5．土壤

　　这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，土地价格会降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的成本，同样会降低地价或房价。

　　肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，因此肥力这个因素主要是影响农地价格。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。在考虑肥力与农地价格的关系时应注意，肥力这个概念本身较模糊，不很精确。一般地说，肥力是一个综合性因素，是对植物生长、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括。这些因素和条件有：日光、热量、水分、空气和植物养料。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，虽然一般人都能感觉到，但非农业土壤专家是很难作出准确判断的。肥力也不单纯是个技术问题，更是个社会经济问题，因为肥沃或不肥沃也是相对于一定的农作物而言的。对于某种农作物来说是肥沃的土地，可能对于另一种农作物来说并不肥沃。

　　6．地基

　　地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。不同的地块，承载力可能不同。对于农地来说，由于一般情况下土地的承载力都能满足要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建设用地，特别是对于城市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化发展的情况下更是这样。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。

　　现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。建造同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

　　7．土地条件

　　一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格：“五通一平”土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。

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