2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：会计价值概念

　　（三）其他房地产权利价格

　　其他房地产权利价格泛指所有权、使用权以外的各种房地产权利的价格，例如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。

　　英美法系的“权利束（bundle of rights）”理论，有助于理解上述按照房地产权益来划分的房地产价格。根据“权利束”理论，财产可比喻为一束“木棒（sticks）”（见图3-6），每根“木棒”即代表一种权利，例如占有权（possession）、管理权（control）、享用权（enjoyment）、排他权（exclusion）、处置权（disposition）（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）等。实际中的财产权可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒”，还可能只是整束“木棒”中的某一根或某几根“木棒”。与此相对应，按照房地产权益划分的房地产价格，是指这种价格是整束“木棒”的价格，还是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒”的价格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪几根“木棒”的价格。以房地产所有权价格为例，它一般相当于整束“木棒”的价格，但还可依据所有权是否完全再细分。如果在所有权上设立了他项权利，所有权变得不完全，相当于去掉了一根或几根“木棒”，拥有的“木棒”少了，价格自然就会降低。

　　六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值

　　原始价值、账面价值、公允价值主要是会计上使用的一组价值概念。

　　原始价值（orignal value）简称原值、原价，也称为历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；对于自行建造的资产，为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。

　　账面价值（book value）也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，即：

　　账面价值=原始价值－累计折旧

　　公允价值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。《企业会计准则第3号-投资性房地产》第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件，公允价值模式应优先成本模式。

　　相对于原始价值和账面价值，市场价值可以说是实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能的价格。市场价值是估价上的用语，公允价值是会计上的用语，两者的内涵基本相同。

　　原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动的。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。例如，某公司在1990年以500万元购入了某项资产，这笔交易客观地计量了该项资产的价值，会计师就将这个价值计入资产负债表中。但是，这500万元是该项资产1990年的价值，它与该项资产现今的实际价值也许毫不相干了。另外，会计师试图通过从资产负债表中定期扣减折旧额来反映该项资产随着时间的流逝而出现的老化。然而，1990年购买的该项资产也许在功能上早已落后，因此，在今天来看它可能完全丧失了价值；或者由于通货膨胀或稀缺性增加，它现在的市场价格已远远高于原来的购置价格。房地产由于具有保值增值特性，通常虽然经过了若干年的使用，其市场价值可能比过去的购置价格还要高。

　　市场价值虽然通常与账面价值无关，但仍然可以将账面价值作为一种参考，例如，评估价值是高于还是低于账面价值，高或低了多少。将账面价值作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值，特别是为“资产置换”目的进行估价时，如果一方资产的评估价值普遍低于账面价值，而另一方资产的评估价值普遍高于账面价值，这种估价结果通常是值得怀疑的。

　　就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。

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