房地产行业

2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：房地产区位因素三

　　（三）周围环境和景观

　　影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

　　1．大气环境

　　大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处地区的空气中是否有难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂、垃圾站、公共厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。

　　2．水文环境

　　地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。

　　3．声觉环境

　　汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场、中小学）等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

　　4．视觉环境

　　房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　5．卫生环境

　　清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

　　6．人文环境

　　中国有句老话：“近朱者赤，近墨者黑”。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区。

　　此外，房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境和景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

　　（四）外部配套设施

　　对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。一般地说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高；反之，房地产价格较低。

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发布：2007-07-13 10:08 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]