2015房地产估价师《理论与方法》考点总结：房地产区位因素一

　　房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。

　　（一）位置

　　位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就不属于区位因素。

　　1．方位

　　分析一宗房地产的方位，先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，该宗房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域，例如过去的北京城有东贵、西富、南贱、北贫之说，成都市有西贵、南富、东穷、北匪之说，因此，区位还包括房地产是位于其中的“高贵”地区还是“贫贱”地区。一般地说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。

　　其次是看该宗房地产在某个较小区域中的位置，例如某宗房地产是位于十字路口的拐角时，则它是位于该十字路口的哪个角，是西北角、东北角还是西南角、东南角。中国由于处在北半球的地理位置，对于位于十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。

　　类似的还有某宗房地产是位于一条街道、一条水流或一个山坡的某一侧时，则它是位于该街道、水流或山坡的哪一侧。有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。例如，据美国南部商业区同一街道地价调查的结果，通常背阳面的地价高于向阳面的地价二至三成。中国台湾地区台北市的情况，据一些熟悉地价的人士表示及就常理判断，向阳、背阳对地价必然有影响，其间的相对关系与美国相近。但在寒冷地区，向阳、背阳对地价的影响可能相反，向阳面的地价一般要高于背阳面的地价。中国古代称江河以南是阴，江河以北是阳；山南是阳，山北是阴。对于东西走向的街道、水流来说，位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡地的房地产来说，位于南坡的房地产价格通常高于位于北坡的房地产价格。农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异更加明显。

　　2．距离

　　距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近，对其价格有较大影响。由于工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、就医等。因此，一般地说，距离越近的房地产，价值越高。

　　距离可进一步分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但可及性、便捷性可能并不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间情况。例如，大城市的某些房地产广告所称的商品房交通方便、15分钟车程即可到达，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的高级小轿车测量的，而对于依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能需要l小时才能到达。因此，在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路、桥梁或隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　3．朝向

　　对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光；中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化后予以分析，例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

　　4．楼层

　　当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，因楼层影响到采光、视野（或景观）、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染）、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常是按照总楼层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较劣。有电梯的中高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。

　　对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

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