2015房地产估价师理论与方法考点总结：房地产价格和价值

　　第三章 房地产价格和价值

　　第四节 房地产价格和价值的种类

　　现实生活中经常出现这种情形：多个不同的名称可能指的是同一种事物，同一个名称可能指的是多种不同的事物。科学的研究，要求尽可能避免混乱和含糊的用语。因此，进行房地产估价，必须弄清房地产价格和价值的种类以及每种房地产价格和价值的确切含义，以正确地理解和选用所接触到的价格和价值，把握需要评估的房地产价值的内涵。

　　纵观古今中外，房地产价格和价值的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房地产制度政策或特定历史阶段的产物。不同的房地产价格和价值，所起的作用不尽相同；在评估不同的价值类型时，应采用的依据和考虑的因素也不尽相同。

　　下面不是将每种房地产价格和价值单独一一介绍，而是将相关的几种价格或价值放到一起进行介绍。这样做虽然会出现个别重复现象，但有助于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。

　　一、价值、使用价值和交换价值

　　价值一词在日常生活中的含义很广，例如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、“人生的价值是什么”中的价值等等。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值；在房地产估价中通常所讲的价值，也是指交换价值。

　　任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”，因为这些影响着房地产交换价值的大小。就如同对古董、名家艺术品、珠宝玉石进行估价，如果不知其真伪和品质，肯定评估不出其真实的价值。因此，日本把估价称为鉴定评价是有其一定道理的。

　　5．房地产估价中的价值，一般是指（ ）。（2002年试题）
　　A．使用价值
　　B．交换价值
　　C．投资价值
　　D．账面价值

　　答案：B

　　6．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）（2004年考试题）

　　答案：√

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