2015房地产估价师理论与方法考点：区位因素

　　一、区位因素

　　前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有所要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便捷或者社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为区位优劣所左右。

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

　　2．工业房地产的区位影响因素主要考虑（ ）。（2007年试题）
　　A．临街状况
　　B．动力是否易于取得
　　C．废料处理是否方便
　　D．接近大自然
　　E．产品原料的获取方便程度

　　答案：BCE

　　由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产生的经济地租为各种用途之最。专业服务业（如律师、会计师、估价师等）、轻工业和批发业因对交通没有零售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以其经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。

　　如果把上述各种用途的经济地租曲线重叠，便可知各地段产生经济地租最高的是哪一种用途。在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。

　　房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。例如，位于有天然周期性灾害地区（如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边）的房地产，利用价值很低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾袭来，人们的生命财产都无保障。因此，这类地区的房地产价格必然很低。但这类地区一旦建设了可靠的防洪工程，不再受天然周期性灾害的影响，其房地产价格会上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景观或水路交通等有利条件，从而其房地产价格要高于其他地区的房地产价格。

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