2015房地产估价师《理论与方法》考点：房地产价格的特征

　　第二节 房地产价格的特征

　　房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，又有不同的地方。它们的相同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格又与一般物品价格有所不同，表现为房地产价格的独特之处，主要有下列5个：

　　（1）房地产价格受区位的影响很大。这个特征显而易见，不再论述。

　　（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权利。实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地剩余期限很短，产权不明确或权属有争议，违法、违章建筑等，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格实质是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不能忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

　　（3）房地产价格形成的时间较长。一般物品因为相同的很多，相互之间容易比较，且价值不很大，所以价格形成时间通常较短。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值量大，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，所以房地产交易价格通常难以在短期内达成。

　　（4）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。一般的物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二特性，要认识房地产，只有亲自到实地查看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。

　　（5）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值，量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（也称为买卖价格，通常简称价格）；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（也称为租赁价格，通常简称租金）。从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。

　　房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求取方法是收益法（该方法将在本书第八章详细介绍）。

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