房地产行业

2015房地产估价师理论与方法考点总结：建筑物价格和房地价格

　　九、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的基本存在形态来划分的价格。

　　（一）土地价格

　　土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。

　　在土地估价时，根据其实际的基础设施完备程度和场地平整程度，或者在特殊情况下假设其基础设施完备程度和场地平整程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有以下5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。

　　有时根据土地的“生熟”程度，粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。

　　（二）建筑物价格

　　建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

　　（三）房地价格

　　房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。

　　对于同一宗房地产而言，有

　　房地价格＝土地价格+建筑物价格

　　土地价格＝房地价格-建筑物价格

　　建筑物价格：房地价格-土地价格

　　但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对于同一宗房地产来讲由于只存在着土地、建筑物和房地三种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配与房地产分割、合并估价不同。在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值。在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

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发布：2007-07-13 10:08 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]