2015房地产估价师理论与方法考点总结：非市场价值

　　（二）非市场价值

　　在实际估价中，有些估价项目的要求评估的是在不符合市场价值形成的条件中的一个或多个条件下最可能的价格。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而对市场价值以外的各种价值的一个概况性称呼。非市场价值主要有快速变现值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。市场价值和这五种非市场价值，可以说是六种基本价值类型。它们是一组按照价值前提或者说是评估价值的本质来划分的价值。

　　1．快速变现值

　　快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产难以变现，如果交易时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。

　　2．谨慎价值

　　谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。

　　3．在用价值

　　在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。

　　4．残余价值

　　残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某个针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时残余价值会低于市场价值。但在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。

　　5．投资价值

　　投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

　　6．在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（ ）（2003年考试试题）

　　答案：×

　　7．房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。（2007年试题）
　　A．市场价值
　　B．清算价值
　　C．快速变现价值
　　D．投资价值

　　答案：D

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