2015房地产估价师理论与方法考点：房地产特性九

　　十、保值增值

　　一般地说，豆腐、牛奶之类的易腐烂变质物品，经过一段时间以后，其价值会完全丧失；电脑、手机之类的高科技产品，随着新技术新工艺不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好产品面世等，其价值会大幅度降低。但是，房地产由于土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。

　　引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理等；②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；③需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加；④通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨；⑤房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

　　房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用1元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止l元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。

　　房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。房地产价格是波浪式上涨的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下跌。在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的几十年间地价持续上涨，但1991年以后随着“泡沫经济”的破灭，地价一路下滑。就日本全国而言，其地价峰值出现在1991年9月，而东京等6大城市的地价峰值出现在1990年9月。地价下跌尤以东京等6大城市为甚，如1999年3月底，东京等6大城市商业用地和住宅用地的平均价格只有1990年9月泡沫经济高峰时的21．7%和45%.再如一座矿山城镇，如果矿产资源被开采完后没有其他产业相继兴起，则其房地产价格会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。另外，中国现行的土地价格是有期限的建设用地使用权价格，对于一宗使用期限较长的土地来说，在其使用期限的前若干年，价格可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因总有一天土地剩余使用期限会降为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，则该宗房地产的价格又会高起来。

　　11．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。（2005年试题）（2007年相关试题）
　　A．装饰装修改造
　　B．通货膨胀
　　C．需求增加导致稀缺性增加
　　D．改进物业管理
　　E．周围环境改善

　　答案：CE

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