2015房地产估价师理论与方法考点：房地产特性一

　　第二章 房地产及其描述

　　第二节 房地产的特性

　　房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有全面、深入、正确的认识。

　　房地产包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。

　　一、不可移动

　　不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。

　　土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。例如，因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”被整体平移了35m.尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或是还原成了建筑材料。

　　由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、周围环境和景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。

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