2015房地产估价师《理论与方法》资料：估价结果

　　（3）如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用-基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。

　　由上述三个途径便产生了三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

　　关于基本估价方法，值得指出的是，美国体系为成本法（cost approach）、市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）、收益法（income approach）三种；英国体系为比较法（compari sonmethod，comparative method）、投资法（investment method）、剩余法（residual method）、利润法（profits method）、承包商法（contractors method）五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可以归为收益法（income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于营业的房地产估价），而剩余法和承包商法可以归为成本法（cost based approach）。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。

　　本书将在后面的章节中分别介绍市场法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件，这些方法有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时，当理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意排除可以采用的估价方法。如果确因客观条件不能采用某种方法的，必须在估价报告中充分说明不采用的理由。

　　8．如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（ ）（2002年试题）

　　答案：对

　　十一、估价结果

　　估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。

　　还值得说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师专业能力和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果存在问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。

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