2015房地产估价师理论与方法考点：估价与评估异同

　　（三）估价与评估的异同

　　房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，现在还经常称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是指对价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可指查验某人、某物或者某项工作、活动，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。

　　目前，评估一词也被广泛用于其他领域，一些法律法规还规定了许多“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、地震灾害调查评估等。与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等。因此，虽然房地产估价应建立在房屋工程质量、完损等级、使用功能、周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，才可以笼统地称为房地产评估。例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、经济可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。

　　特别需要指出的是，区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：

　　（1）价值分配业务，例如，把包含土地价值和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配；把采用成本法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位之间进行分配；把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分配；把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分配，即所谓“高层建筑地价分摊”。

　　（2）价值减损评估业务，例如，因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估。

　　（3）相关经济损失评估业务，例如，因征收、征用房地产造成的停产停业损失评估。

　　（4）房地产咨询顾问业务，例如，房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产最高最佳利用分析、房地产资产管理等。

　　上述房地产估价衍生业务和咨询顾问业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事、应当着力拓展的业务领域。

　　（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

　　国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“得出一种价值意见的行为或过程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英国和其他英联邦国家大多称为Propeny Valuation.日本和韩国称为不动产鉴定评价，其中日本把不动产鉴定评价定义为“判定不动产的经济价值，并将其结果用货币额表示”。中国香港地区习惯上称为物业估值或物业估价。中国台湾地区称为不动产估价，一般把不动产估价定义为“依据影响不动产价值之各种资料，判定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之。换言之，是在社会上之一连串价格秩序中，指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。”

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