房地产行业

2015房地产估价师经营与管理资料：过度开发和房地产泡沫

　　过度开发和房地产泡沫的区别与联系

　　两者的区别：来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

　　2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。

　　4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。来源：泛普软件-工程项目管理系统

　　两者的联系：两者的成因或诱因有相似之处。房地产泡沫的直接诱因是投机需求膨胀，而过度开发的诱因之一是开发商之间的博弈和非理性行为。“投机需求膨胀”与“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为，都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷，而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。

　　笔者认为，如果在房地产市场周期过程中存在房地产泡沫的话，一定会产生过度开发，而过度开发到一定程度就会使房地产泡沫破灭，反过来说，就不一定成立，即过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。

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发布：2007-07-13 10:10 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]