2015年房地产估价师考试《基本制度与政策》资料（97）

　　关于土地权属及管理的法律规范的总称。具体包括土地所有权、土地使用权等内容。 土地所有权 土地所有权人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现。我国现时实行社会主义土地公有制，即国家土地所有制和劳动群众集体土地所有制，从而形成了两种土地所有权——国有土地所有权和农民集体土地所有权。

　　土地所有权在法律上具有以下三方面的特征：

　　（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。即国家所有的土地的所有权只能由国务院代表国家行使，农村集体所有的土地所有权只能由村集体经济组织或村民委员会行使。其他任何主体都无权行使土地所有权。

　　（2）对土地所有权的行使实行严格限制。

　　（3）土地所有权的四项权能一般与土地所有权人紧密结合，但也可以分离。 土地使用权 土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。在我国，土地使用权是作为一种独立的权利类型存在和发展的，并已得到法律的确认。

　　土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：

　　（1）土地使用权具有派生性。

　　（2）土地使用权具有物权性质。

　　（3）土地使用权通常具有明确的极限。 土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该付土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权，是国有土地出让方式以外的另一种取得国有土地使用权方式。

　　土地使用权划拨具有以下四方面的特征：

　　（1）划拨土地使用权的标的限于国有土地。

　　（2）土地使用权划拨是一种具体的行政行为。

　　（3）土地使用权划拨是一种无偿的行为。

　　（4）土地使用权可以是有使用期限的，也可以是无期限的。

　　（5）划拨的土地使用权不可以转让、出租、抵押。

　　（6）划拨土地的用途有特定性，法律对土地划拨使用权的适用范围设有严格限制。

　　（7）土地划拨使用权的使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地时，市、县人民政府有权无偿收回其土地使用权。 土地使用权出让 即国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权的出让金的行为。这是一种双方的法律行为。也是国有土地有偿使用的第一种方式。它改变了无偿、无限期使用土地的方式。

　　土地使用权出让具有以下三方面的法律特征：

　　（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。

　　（2）土地使用权出让附有期限限制，即表现为权利的有期性。

　　（3）土地使用权出让具有限制性。出让土地使用权范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。农村集体土地使用权不得直接出让。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌交易几种方式。 土地使用权转让土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。国有土地使用权转让的方式主要有：出售、交换、赠与、继承。

　　土地使用权转让应遵循以下几项原则：

　　（1）权利义务同时移转原则，又称为“认地不认人”原则。

　　（2）产权一致原则。

　　（3）效益不可损原则，土地承包经营权 又称农地使用权，是指农村经营者在集体经济组织所有或者国家所有的有集体经济组织长期使用土地上进行耕作、养殖和畜牧等农业活动的权利。土地承包经营权的取得主要由双方缔结土地承包合同为根据，权利人具有限定性，即一般是该集体组织成员。发包方也可以将土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，但是应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　农村集体土地承包经营权主要包括以下内容：

　　（1）占有权，即农村集体土地承包经营权人对所承包的集体所有的土地享有直接控制并支配的权利。

　　（2）使用权，即农村集体土地承包经营权人可以按照承包土地的自然属性、约定用途进行农业经营使用。

　　（3）收益权，即农村集体土地承包经营权人可以在地上种植、养殖、畜牧而取得相关农作物、水产品和畜牧禽类等的所有权。承包人将农村集体土地承包经营权流转的，可以获得流转收益。

　　（4）出租权，即指农村集体土地承包经营权人将土地承包经营权充足以便取得租金的权利。

　　（5）转让权，即农村集体土地承包经营权人可以将土地承包经营权转让给他人，但是若是以家庭承包方式取得的土地承包经营权，转让时需要经发包方同意。

　　（6）转包权，即指农村集体土地承包经营权人以承包方式将农业用地交与他人经营的权利。

　　（7）入股权，即农村集体土地承包经营权人可以依法将土地承包经营权入股投资从事农业合作生产或者其他合作经营活动。

　　（8）互换权，即农村集体土地承包经营权人之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。

　　（9）抵押权，即农村集体土地承包经营权人通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证等证书的，其农村集体土地承包经营权可以依法抵押。

　　（10）邻地利用权，即农村集体土地承包经营权人可以为自己使用土地的便利而利用他人的相邻土地。

　　（11）物上请求权，即为了排除他人妨害自己实现土地承包经营权，农村集体土地承包经营权人可以对发包人、第三人或者所有人等行使物上请求权，包括停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等等。

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