2015年房地产估价师考试《基本制度与政策》资料（93）

　　一、概念

　　房地产法律关系，是指房地产法律规范在调整房地产经济关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。只有那些为房地产法律规范确认和调整的房地产关系才是房地产法律关系。

　　二、房地产法律关系的构成

　　房地产法律关系包括三个要素：主体、客体和内容。三者对房地产法律关系的构成缺一不可，任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。

　　（一）房地产法律关系的主体

　　房地产法律关系的主体，是指房地产法律关系的参加者，或者是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担着。

　　按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为：

　　1.国家

　　国家是国家土地的所有者、国有土地使用权出让及土地征用等法律关系的直接参加者，根据其参与活动身份的不同会形成不同性质的法律关系。

　　2.政府机构

　　政府机构包括国家各级房地产管理机关（土地管理部门、建设管理部门、规划管理部门）、物价管理部门等，是代表国家行使房地产管理职能的主体。

　　3.房地产开发商

　　房地产开发商，即进行房地产开发的企业，是对土地、房屋进行全面开发的核心和组织者。房地产开发企业分为专营、兼营和项目公司三类，按照开发商的人员素质、规模等标准分为四个资质等级。

　　4.建筑商

　　建筑商，又称工程的承包商，属于建筑业，但和房地产业历来就有密切的联系。建筑商，是指承接开发商提供的房地产开发项目进行建筑施工的企业，受《城市房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》的调整。

　　5.房地产的卖方

　　房地产的卖方包括房地产开发商、房地产业主和投机商。房地产开发商是为了获得开发利润而出卖房地产；房地产的业主是出于非经营性的生活或者其他需要而出卖房地产；此外，还有一些专门从事房地产买卖的投机商也会成为房地产的买方。

　　6.房地产的买房

　　根据购买房地产的用途不同，可分为自用型买方和投机谋利型买方，前者属于房地产的消费者。

　　7.房地产辅助商

　　房地产辅助商，又称房地产中介服务主体，是指直接从事房地产开发、交易以外的房地产服务的经营者，比如房产经纪人、房产交易行、房产金融保险机构（指银行、投资公司、保险公司等为房产投资置业提供贷款、融资、保险等服务的业务机构）、房产价格评估机构、房产咨询顾问人、物业管理公司、房产律师等。

　　8.房地产的他项权利人和义务人

　　房地产的他项权主要由房地产的业主设立，第三人在经过房地产业主许可或在法律允许的条件下也可以设立。房地产的他项权利人和义务人包括房地产业主之外的房地产抵押权人及其他相对人、房地产承租人等。

　　（二）房地产法律关系的内容

　　房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务，或其所拥有的职权和应履行的职责。

　　房地产权利，是指房地产法律关系主体为实现某种利益，有权依法做出或不做出一定行为或要求义务主体做出或不做出一定行为的资格。如房屋的转让权、租赁权、抵押权等。

　　房地产义务，即房地产法律关系主体依法应做出一定行为或不做出一定行为的责任。如房地产交易价格申报义务。

　　房地产职权，是指房地产法律关系主体为履行义务，在依法行使领导或监督职能时所拥有的权力。如审查批准权、监督管理权、调查处理权等。

　　房地产职责，是指房地产法律关系主体按照法律、法规、规章制度的规定在运用行政管理职权时，必须做出或不做出一定行为的制约。房地产职权和职责是不可转让和放弃的，有关的房地产法律关系主体必须依法行使。

　　（三）房地产法律关系的客体

　　房地产法律关系的客体，是指房地产法律关系主体行使权利和职权以及履行义务和职责所指向的对象。能够成为房地产法律关系客体的有物、行为和智力成果。

　　1.物

　　这一客体形式在房地产法律关系中具体表现为土地与房屋及其附属物。

　　土地依照其权属的不同，可以分为国有土地和集体土地。依照我国《土地管理法》的规定，属于国家所有的土地包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原来属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民城建制地集体迁移后不再使用的原来属于迁移农民集体所有的土地。集体所有的土地包括：除由法律规定不属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山。

　　房屋根据地理位置的不同，可以分为农村房屋和城市房屋。在我国，农村房屋和城市房屋因为房屋占有土地使用权属不同、城乡户籍的不同等，而使两种房屋试用的规则也不同，农村的房屋还不能完全实现商品化。

　　按照房屋的用途不同，可以分为住宅用房和商业用房。城市住宅又可分为私房、公房和商品房。城市私房专指历史遗留下来的个人拥有所有权的房产，但是现在个人合法建造房屋、购买商品房均属于私房范畴。城市公房也分为两种：一种是历史上形成的由房屋管理部门享有所有权的或者管理的公房。另一种是由国有企事业单位投资兴建的分配给个人居住，居住者享有使用权的房屋。

　　2.行为

　　行为，是指房地产法律关系主体为享受权利、行使职权或承担义务、履行职责所进行的活动，如房地产开发活动、房地产交易活动、物业管理活动等。

　　3.智力成果

　　智力成果，是指人类智力活动创造的优秀成果。智力成果可以成为房地产法律关系的客体。如用于房地产开发的各类规划方案等，作为设计者的个人或单位对该设计方案依法享有著作权，还有用于房地产投资决策或销售的各种具有竞争优势的信息、数据等构成企业的商业秘密，受到《反不正当竞争法》的保护。

　　三、房地产法律事实

　　（一）房地产法律事实的概念

　　房地产法律关系同其他法律关系一样，其产生、变更和消灭总是以一定的法律事实的出现为依据。因而，所谓的房地产法律事实，是指法律所规定的能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。

　　（二）房地产法律事实的种类

　　法律事实通常分为行为和事件。行为，是指与人的意志相关的活动。事件，是指人的意志以外的客观现象。根据房地产法律事实的发生是否与人的意志相关，也可以分为行为和事件。

　　1.房地产法律行为

　　作为房地产法律事实的主体行为，可以被界定为在主体意识支配下的，能产生房地产权利义务关系的活动，主要包括以下几种：

　　（1）房地产管理行为

　　房地产管理行为，是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计审批、检查监督、登记发证等行为。这些行为不同于房地产当事人所实施的房地产法律行为，它不是为产生、变更或消灭一定的房地产法律关系而以意思表示为特征的行为，而是其职责所要求的必须实施的行为。这些行为也是房地产法律关系产生、变更和消灭的重要法律事实。

　　（2）房地产开发行为

　　房地产开发行为，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。所谓基础设施建设，是指给水、排水、供电、供热、通讯和道路等设施建设和土地的平整。所谓房屋建设，即在完成基础设施建设的土地上建设房屋、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专门用房。

　　（3）房地产交易行为

　　房地产交易行为，是指房地产主体之间进行的房地产转让、抵押以及房屋租赁活动。房地产交易行为是为实现房地产价值的核心环节。

　　（4）房地产服务行为

　　房地产服务行为，是指在房地产开发、交易以及使用过程中的服务活动。房地产服务行为对于完善我国房地产市场、促进房地产业的健康发展具有重要意义。

　　2.房地产法律事件

　　房地产法律事件，是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的、能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观情况，主要是指房地产法律法规的颁布实施或者修改、废止和不可抗力事件等。一般认为，导致房地产法律关系产生、变更或消灭的事件包括自然现象和社会事件（此二者也时常并称为法律事件）

　　（1）自然现象

　　作为房地产法律事实的自然现象，是指能够引起房地产法律关系产生、变更与消灭的一切来自人类意志之外的事实。如山洪暴发冲毁房屋、地震阻碍交通等等。

　　（2）社会事件

　　作为房地产法律事实的社会事件，是指能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的不以人们意志为转移的重大社会事实。如战争、罢工、社会变革、法律的颁布和废止等等。

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