2015年房地产估价师《理论与方法》复习资料精华（18）

　　房地产征收征用补偿的需要

　　房地产特别是其中的土地，是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，如兴建道路、公园、学校、机场等，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用农民集体所有的土地、国有土地上单位和个人的房屋及其他房地产。过去没有区分征收和征用，统称为“征用”。2004年3月14日修改后的宪法作了区分，2004年8月28日土地管理法作了相应修正，把过去的“征用”改为“征收”。“征用”一词仍然使用，但涵义有所不同。征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买—主要是所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用—只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。

　　尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。例如，《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正文本，以下简称《宪法》）第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《物权法》第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第四十四条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正文本，以下简称《土地管理法》）第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日修正文本，以下简称《城市房地产管理法》）第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号发布）第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

　　征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额；房地产被征用后灭失的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产价值的补偿金额。而确定上述征收、征用的补偿金额等，就需要房地产估价提供参考依据。

　　例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中，第二十四条规定实行货币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”；第二十五条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据；实行房屋产权调换补偿方式的，要对被征收房屋的房地产市场价值和所调换房屋的房地产市场价值进行评估，为结算房屋产权调换的差价提供依据，即：产权调换的差价＝所调换房屋的房地产市场价值－被征收房屋的房地产市场价值

　　某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/㎡为基础进行修正。（2005年试题）
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．9000
　　答案：C

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