2015年房地产估价师《基本制度与政策》复习资料（48）

　　2、房地产面积测算的一般规定和方法

　　（1）房地产面积测算的一般规定

　　1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

　　2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

　　3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以㎡为单位，取至0.0l㎡。

　　4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

　　5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

　　（2）房地产面积测算的方法根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

　　1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如；边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

　　2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

　　3、土地面积测算

　　（1）土地面积测算的意义土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

　　（2）丘的测量要求丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界址点分为三级：精度要求按《房产测量规范》执行。

　　例题：下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）（2003年试题）
　　A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
　　B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
　　C.组合丘一定大于独立丘
　　D.房屋权属证书中应注明丘号

　　答案：C
　　解析：组合丘不一定大于独立丘。

　　（3）不计入用地面积的范围

　　1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；

　　2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地

　　3）公共使用的河滩、水沟、排水沟；

　　4）已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地，

　　5）其他按规定不计入宗地的面积。

　　例题：下列可以不计入用地面积的范围包括（ ）
　　A、有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地
　　B、市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地
　　C、公共使用的河滩、水沟、排水沟
　　D、已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
　　E、其他按规定不计入宗地的面积

　　答案：BCDE
　　解析：有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地，是应计入用地面积的。

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