房地产行业

09年房地产估价师《经营与管理》资料：债务融资辨析

　　1．房地产企业的权益融资与债务融资辨析

　　（1）融资方式不同权益融资是指投资者通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式进行的资金融通活动；债务融资是指投资者通过举债的方式进行的资金融通活动。

　　（2）融资风险不同权益融资的风险相对较高。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险。风险与报酬正相关，因此权益融资的资金供给方所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润；而债务融资的风险相对较低。债务融资的资金融出方由于只是间接承担开发风险，融资风险相对较小，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

　　（3）融资范围不同权益融资的融资范围要小于债务融资的融资范围。目前，我国的房地产企业主要通过债务融资的方式进行资金融通活动，如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。

　　（4）融资渠道不同房地产权益融资传统上主要是在私人市场中活动，如个人、企业或退休资金。但随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。如房地产上市公司、权益型REITs；而房地产债务融资在私人市场和公开市场的活动是较均衡的，如从私人市场中的商业银行、保险公司或退休资金中融资，从公开市场中的抵押贷款支持证券、抵押型REITs中融资。

　　（5）融资来源不同房地产权益资金主要来源于机构投资者。如养老基金、房地产投资信托基金公司、人寿保险公司以及风险投资者。房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。房地产债务融资的来源主要有两个：①贷款，②企业债券。其中，贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。贷款有两种：①以在建或者建成房地产做抵押物借入的贷款，②借入信用贷款，如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款。

　　对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，他们往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。

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发布：2007-07-13 10:14 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]