09年房地产估价师《经营与管理》：项目贷款的审查

　　11．金融机构对项目贷款的审查

　　（1）客户评价客户评价即企业资信等级评价。金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。按照一定的评价标准对企业资信等级进行评价。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

　　（2）项目评估金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。金融机构还会要求开发商向其提供房地产咨询机构提供的项目评估报告，这也是金融机构化解和分散融资风险的有途径效。

　　（3）担保方式评价贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款担保通常有以下三种形式：①保证；②抵押；③质押。其中，第三种主要用于动产或权利的担保。

　　（4）贷款综合评价金融机构在考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。

　　某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100％=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。

　　其中：

　　1）信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30％，AA级企业为50％，A级企业为70％，BBB级企业为90％。

　　2）贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100％；由银行金融机构提供担保的为10％～20％，由省级非银行金融机构担保的为50％，AA级以下企业担保的为100％；用商品房抵押的为50％，由其他房屋及建筑物抵押的为100％（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50％）

　　3）贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100％，期限在半年以上不满1年的为120％；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120％；期限在3年以上不满5年的为130％；期限在5年以上的为140％。

　　4）项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80％、70％、60％和50％。

　　按照上述公式计算，凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款。对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

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