09年房地产估价师《经营与管理》资料：金融与项目融资

　　（一）历年考试焦点

　　1．房地产权益融资的方式有上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等。

　　2．房地产企业债务融资的主要资金来源是贷款，除了以在建或者建成房地产做抵押物借入的贷款外，还可以发行企业债券和借入信用贷款。

　　3．关于商业银行在房地产项目融资中的作用：

　　1）由于房地产权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资；

　　2）开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款，因为单纯的土地不能带来足够的现金流收益，其未来市场变化的风险是较大的；

　　3）我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款；

　　4）商业银行通常在房地产开发项目建设阶段的融资中扮演关键的角色。

　　4．建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。

　　5．房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款，这些都是历年考试的重点。

　　6．保证和抵押均可作为房地产担保的形式，房地产是不动产，不适用质押。

　　7．某笔贷款的综合风险度与四项因素有关：企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式和贷款期限。

　　8．按照融通资金承担风险和获得报酬方式的不同，可以将资金融通分为权益融资和债务融资，债务融资的资金融出方所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。

　　9．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。

　　10．几个数字～定要记清楚：

　　1）目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年；

　　2）国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60％，贷款期限最长不超过10年；

　　3）一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证：

　　4）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目投资的35％（国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35％，2007年教材是30％）

　　11．关于预付款收益率的计算在历年考试中也经常出现。

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发布：2007-07-13 10:14 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]