09年房地产估价师《经营与管理》：项目融资方案

　　10．房地产项目融资方案

　　（1）组织形式选择

　　1）既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动。

　　2）新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动。

　　（2）资金来源选择

　　1）资本金筹措。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30％。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。

　　2）债务资金筹措。债务资金筹措有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：①偿还，通常是到期一次偿还本息；②转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；③转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。

　　3）预售或预租收入。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　（3）融资方案分析

　　1）资金来源可靠性分析。资金来源可靠性分析主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

　　2）融资结构分析。融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

　　3）融资成本分析。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。

　　4）融资风险分析。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。

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