09年房地产估价师复习资料：如何学习成本法

　　学习成本法应把握以下几点：

　　（1）投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

　　（2）教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况；二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

　　（3）在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

　　（4）开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

　　（5）关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单

　　利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

　　（6）传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

　　（7）在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按

　　建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

　　（8）重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来

　　求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

　　（9）征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征

　　用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

　　（10）为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考！该功能落后空调系统

　　的重建成本（现有项目成本）一该落后空调已计提折IH+修复成本（拆除该功能落后空调所必需的费

　　用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用）一该新的功能空调系

　　统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

　　（11）还应注意以下几个问题。

　　1）成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③商品房建筑安装工程费；④公共服务设施建设费；⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

　　需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

　　2）红线内市政费用应包括在建造成本中。

　　3）要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

　　4）勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

　　5）成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

　　6）对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

　　7）成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

　　8）房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

　　9）要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

　　10）功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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