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09年房地产估价师复习资料:如何学习成本法

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  学习成本法应把握以下几点:

  (1)投资利润率:“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中,以不同的试题形式出现,2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率,从2007年开始,教材又加上该内容,而且是考试必考内容,一定要搞明白其计算基数。

  (2)教材从2007年,成本法最大的变动知识点也是很重要的两点:一是对经济寿命作了修订,当经济寿命晚于土地使用期限结束的,分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时,一定要先区分清销售费用发生的时间,即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

  (3)在通常情况下,土地报酬率一般指的是年报酬率。

  (4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

  (5)关于单利和复利,存款和贷款,可以用单利,也可用复利。只是为了计算的方便,根据单

  利和复利的换算公式,把单利换算成复利。

  (6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

  (7)在计算建筑物折旧的时候,可分两种情况考虑:住宅与非住宅,住宅是自动续期的,应按

  建筑物经济寿命计算建筑物折旧,对于非住宅,要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

  (8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义,对于重新购置的价格,是要用市场法来

  求取的,对于重新建造的价格是积算价格,可用成本法计算。

  (9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形,征收是收回土地使用权,征

  用是暂时借用土地使用权,其中,土地所有权没有改变。

  (10)为了更好的加深对功能折旧的理解,现提供一个公式,仅供参考!该功能落后空调系统

  的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费

  用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系

  统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

  (11)还应注意以下几个问题。

  1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括:①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本,哪几项归建筑物建造成本。

  需要明确的是:上述成本组成内容中,①项一般情况下归属于土地开发成本,②项如果取得的房地产开发用地是熟地,只包含部分基础设施费,则部分属于土地开发成本,部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费,②、③、④项是建筑物建造成本,⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

  2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

  3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

  4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费,一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

  5)成本法利息的计算中,基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

  6)对自用房地产用成本法估价中,要计算销售费税。

  7)成本法评估在建工程,并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”,比如有预售时就有销售费用。

  8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

  9)要理解“自有资金利息不计入利润,而计入成本”这句话。在房地产开发中,自有资金要求一是有利息回报,二是有利润回报,其中利息回报不能混同于利润回报,在成本法中,自有资金利息与借贷资金利息一样,都是积算价格的组成部分,换句话说,是要计入“成本”的。

  10)功能过剩造成的损失是功能折旧,而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升,是属于是房地产价值的升值。

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发布:2007-07-13 10:16    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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