09年房地产估价师辅导：物权法解释（八十四）

　　物权法解释：第八十四条[处理相邻关系的原则]

　　第八十四条　不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　[解释]本条是关于处理相邻关系原则的规定。

　　本条首先要回答的是“不动产的相邻权利人”的范围。这里有以下几个问题：

　　第一，相邻的不动产不仅指土地，也包括附着于土地的建筑物。相邻土地权利人之间的相邻关系的内容是非常丰富的，例如通行、引水、排水，以及临时占用邻人土地修建建筑物等。但相邻的建筑物权利人之间的相邻关系也是同样内容丰富的，无论是在农村还是在城市，建筑物之间的通风、采光等相邻关系直接关系到人们的生活。特别是随着城市化的进一步发展，建筑物区分所有人之间的相邻关系迫切需要法律做出调整。

　　第二，不动产的相邻关系一般指相互毗邻的不动产权利人之间的关系，但也并不尽然。例如河流上游的权利人排水需要流经下游的土地，当事人之间尽管土地并不相互毗邻，但行使权利是相互邻接的。

　　第三，相邻的不动产权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。

　　法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。在现代社会，世界各国的立法取向更加注重不动产所有权的“社会性义务”，给不动产所有权提出了更多的限制性要求。人们逐渐认识到对不动产所有权的行使不能是绝对的，为避免所有权人绝对行使权利而妨碍社会的进步和公共利益的需要，有必要对所有权的行使，特别是不动产物权的行使加以必要的限制。基于相邻关系的规定，如果我是一个不动产权利人，这种限制来自两个方面：一是，我不能在我的一亩三分地内胡作非为，从而影响邻人对其不动产的正常使用及安宁。很多国家、地区对此均有规定，例如，瑞士民法典第六百八十四条第一项规定：“任何人在行使其所有权时，特别是在其土地上经营工业时，对邻人的所有权有不造成过度侵害的注意义务。”我国台湾地区“民法”第七百七十四条规定：“土地所有人经营工业及行使其他权利，应注意防免邻地之损害。”二是，我对我的一亩三分地行使所有权时，要为邻人对其不动产的使用提供一定的便利，即容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。邻人对我的一亩三分地的使用前提是：邻人如果不使用我的土地，就不能对其土地进行正常的经营和管理。例如，邻人的土地属于“袋地”，非通行于我的土地就不能到达其地。此种情况下，按照相邻关系的规定，我必须为邻人通行于我的土地，或者从我的土地上引水、排水提供必要的便利。

　　我国早在1986年通过的民法通则就规定了处理不动产相邻关系的原则。民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”虽然民法通则对相邻关系的规定仅此一条，但却揭示了相邻关系的本质特征。首先，相邻关系是法定的，一是体现在不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务；二是体现在不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。这就是“团结互助、公平合理”的原则要求。

　　处理相邻关系的原则，不仅是人们在生产、生活中处理相邻关系应遵从的原则，也是法官审理相邻关系纠纷案件应遵从的原则。特别是在法律对相邻关系的某些类型缺乏明确规定的情况下，需要法官以处理相邻关系的一般原则评判是非。例如我国物权法对树木根枝越界的相邻关系问题没有做出规定。在我国农村此类纠纷还是常见的。例如甲家树木的枝蔓越界到乙家，乙家认为该越界枝蔓影响了其家采光，从而起诉到法院，要求甲家砍断越界的枝蔓。法官在审理此案时，首先要看当地的习惯对此类纠纷如何处理。如果当地也没有相应的习惯，法官要依我国法律规定的处理相邻关系的一般原则审理此案。法官要查证越界枝蔓是否对乙家的生活造成了严重影响，也要查明砍断越界枝蔓对甲家的生产会产生多少影响，因为该树可能是经济价值较高的果树。如果法官认定越界枝蔓严重妨害了乙家的采光，同时砍断越界枝蔓对甲家的生产损失不大，则判决甲家砍断越界枝蔓；反之，如果法官认定越界枝蔓对乙家的生活影响不大，但砍断越界枝蔓可能对甲家的生产造成较大损失，可以判决保留越界枝蔓，而由甲家给乙家一定补偿。总之，判决要体现公平合理的原则，保持邻里团结友爱的和睦关系。

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