09年房地产估价师辅导：物权法解释（八十一）

　　物权法解释：第八十一条[建筑物及其附属设施的管理]

　　第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　[解释]本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。

　　实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　物业服务企业通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体），包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。物业公司，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《城市新建住宅小区管理办法》第八条规定，物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。

　　我国对物业管理企业实施资质管理，有关部门对符合不同条件的企业授予不同的资质等级。不同资质等级的物业管理企业只能依据自己的资质水平承接不同的物业管理项目，例如，《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。同时，国家有关主管部门还制定了一系列的规章制度，规范物业公司的行为，如国务院颁布的《物业管理条例》、建筑部颁布的《物业管理企业资质管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等，因此，目前业主多选择委托物业公司管理建筑物及其附属设施。

　　对建筑物及其附属设施进行管理，除委托物业公司外，也有业主自行管理的。这主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量也越来越高，管理更为复杂，业主自行管理有一定难度，所以还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定，住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。《物业管理条例》第四条规定，国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁人居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理公司。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理合同应当明确：（1）管理项目；（2）管理内容；（3）管理费用；（4）双方权利和义务；（5）合同期限；（6）违约责任等。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

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