09年房地产估价师辅导：物权法解释（七十三）

　　物权法解释：第七十三条[建筑区划内的场所归属]

　　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　[解释]本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。

　　在物权法起草、审议和征求意见中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属不明，导致业主与开发商、业主与物业公司纠纷多，矛盾大，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归谁做出明确规定。但在物权法中如何规定，存在着不同意见。有的认为，道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权。有的认为，绿地是土地的一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。有的认为，城市的土地是国有的，无论是道路还是绿地，所有权只能归国家。有的认为，现实中，业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房没有权利。有的认为，业主购房后对所购房屋拥有的所有权包括两部分：一部分是对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有的专有的、独立的所有权；另一部分是对专有部分以外的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分以及建筑物的附属设施享有的共有权。有的认为，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。开发商在售楼时明确将小区的绿地、道路、物业管理用房等费用分摊给买房人的，就归业主共有。没有分摊，归开发商所有。

　　现实的情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。道路有的归业主所有，有的归市政所有。例如，有的地方规定，建筑区划内四米以下宽的道路归业主，四米以上宽的道路归市政。有些大的建筑区，如北京的天通苑，主干线道路产权归政府。物业管理用房的归属，《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　立法部门经调查研究认为，道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则归业主共有。因此本条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

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