09年房地产估价师辅导：物权法解释（二十）

　　物权法解释：第二十条[预告登记]

　　第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　[解释]本条是关于预告登记的规定。

　　预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

　　预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。正如有的学者所说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。但是，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。因此，预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。因而，建立预告登记制度，具有广泛的保障债权实现的意义。

　　预告登记，是德国中世纪民法创立的制度。根据德国民法典的规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。预告登记可在满足两种条件之一的情况下进行：（1）不动产物权人的同意；（2）法院的临时处分命令。为预告登记而做出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国民事诉讼法的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或者难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着可为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳入预告登记后，即具有排他效力，可能妨害请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭。此外，预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。瑞士民法典规定，因下列原因之一，可以预登记对土地的处分限制：（1）官方为保全有争执的或有待执行的请求权所发布的命令；（2）出质、破产或遗产延期分割；（3）属法定预登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制，经预登记后，始得对他人后取得的权利有对抗的效力。

　　日本不动产登记法将这种制度称为“假登记”，在下列各项情形下进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全法律所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。我国台湾地区“土地法”中该制度的名称也是预告登记，该“法”规定，声请保全下列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：（1）关于土地权利移转或使其消灭之请求权；（2）土地权利内容或次序变更之请求权；（3）附条件或期限之请求权。预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。本条对预告登记条件及法律效力的规定，较为接近我国台湾地区的规定。

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