09年房地产估价师辅导：物权法解释（十九）

　　物权法解释：第十九条[不动产更正登记和异议登记]

　　第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　[解释]本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。

　　更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。

　　目前我国的不动产登记规则中已经建立有更正登记制度。土地登记规则规定，土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。林木和林地权属登记管理办法规定，发现林权证错、漏登记的或者遗失、损坏的，有关林权权利人可以到原林权登记机关申请更正或者补办。海域使用权登记办法规定，海域使用权人发现海域使用权登记结果有误或者有遗漏时，可以向原登记机关申请更正。经审核属实的，由原登记机关予以更正。海洋行政主管部门因审查疏忽导致错漏登记或者表证不符的，应当及时更正，并将更正结果书面通知海域使用权人。

　　建立不动产登记制度的国家，一般都建立有更正登记制度。如德国民法典第八百九十四条规定，“土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设定的物权、或者依据第八百九十二条第一款确定的处分限制，与真正的权利状态不一致时，其权利未被登记、未被正确登记、或者被一个并不存在的权利负担的登记或者权利限制的登记受到损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利者的同意，为更正登记。”瑞士民法典规定，物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或者更改时，物权受到损害的人，得诉请更正登记。不动产登记簿管理人的更正登记，须得当事人同意或依法官的裁判始得完成。……书写错误的更正，根据联邦委员会颁布的有关规定办理。我国台湾地区“土地登记规则”规定，登记人员或利害关系人于登记完毕后，发现登记错误或遗漏时，应申请更正登记。登记机关报经上级地政机关查明核准后更正之。

　　更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。但是，更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记人登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。

　　由此可见，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间做出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定这时该异议登记失去其效力。

　　由于异议登记可以使登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力；同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无须充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　异议登记同样是国外不动产登记制度的重要组成部分，如德国民法典规定，发生登记错误的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。在我国台湾地区“民法”中，原来也规定有异议登记制度，但是后来“法律”做了修改，将其纳入“民事诉讼法”中的“假处分”制度。所谓假处分，属于民事诉讼法中一种保全性质的强制执行程序，其目的在于将争议的法律关系状态暂时保持不变，以防止权利人处分其权利后，使得将来无法恢复。但在后来制定“土地登记规则”时，考虑到这一制度的积极意义，又将其纳入限制登记之中。日本不动产登记法中的假处分制度意义也是如此。

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