房地产估价师考试：个人所得税相关知识

　　个人所得税（掌握）

　　（一）纳税人

　　个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

　　（二）税目

　　下列各项个人所得，应纳个人所得税：

　　（1）工资、薪金所得；

　　（2）个体工商户的生产、经营所得；

　　（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；

　　（4）劳务报酬所得；

　　（5）稿酬所得；

　　（6）特许权使用费所得；

　　（7）利息、股息、红利所得；

　　（8）财产租赁所得；

　　（9）财产转让所得；

　　（10）偶然所得；

　　（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。

　　（三）与房地产相关的个人所得税税率

　　财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　（四）与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

　　《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字（1999）278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。

　　为完善制度，加强征管，国家税务总局2006年7月18日就有关问题通知如下：

　　（1）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　（2）对转让住房收入&泛普软件-工程项目管理系统&计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　1）房屋原值具体为：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。自建住房为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》和《建设部关于印发（城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　（3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入l％～3％的幅度内确定。

　　（4）各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发（2005） 82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发（2005） 156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　（5）各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》[财税字（1999） 278号]的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　根据2007年6月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第四次修正，《中华人民共和国个人所得税法》第十二条“对储蓄存款利息所得征收个人所得税的开征时间和征收办法由国务院规定”。修正为“对储蓄存款利息所得开征、减征、停征个人所得税及其具体办法，由国务院规定”。

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