房地产估价师：《条例》确立的基本制度

　　为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了以下七项物业管理的基本制度。

　　（一）业主大会制度

　　《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

　　（二）业主公约制度

　　鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

　　（三）物业管理招投标制度

　　《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

　　（四）物业承接验收制度

　　物业承接验收是物业管理的基础工作。《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

　　（五）物业管理企业资质管理制度

　　《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准人制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

　　（六）物业管理专业人员职业资格制度

　　《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建设部正配合人事部将这一制度纳入国家专业人员资格制度系列。

　　（七）住房专项维修资金制度

　　国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，建设部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

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