房地产估价师：业主、业主大会及业主委员会

　　为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《条例》，建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、业主公约等作了明确规定。《物权法》对业主的权利和义务也做出了相应的规定。

　　（一）业主

　　业主指所拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。

　　业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　物业使用人（通常简称为使用人&泛普软件-工程项目管理系统&）是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。

　　由于物业使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予物业使用人哪些权利、义务。同时，物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理服务合同约定的相应的权利、义务。

　　物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。

　　（二）业主大会

　　业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　下列事项由业主共同决定：

　　（1）制定和修改业主大会议事规则；

　　（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　（三）业主委员会

　　业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主组成。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定政策水平和组织能力以及必要工作时间的业主担任。

　　（四）业主公约

　　业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主（包括物业使用人、继受人）具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。业主公约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。

　　业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位制定业主临时公约，可以参考使用建设部印发的《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）。

　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主筹备成立业主大会的，由筹备组参照政府主管部门制定的示范文本，结合物业的实际情况对业主临时公约进行修改补充，拟定业主公约（草案），经业主大会讨论通过生效。以后可根据实际情况对业主公约进行修订并经业主大会讨论通过后生效。业主大会、业主委员会作出的各项决定，不得与法律、法规、政策相抵触。

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