房地产估价师考试辅导：物业管理的委托

　　1．物业管理委托方

　　物业管理的委托方是业主。按物业产权归属，物业管理的委托方有房地产开发企业、公房出售单位和业主大会三类主体。

　　（1）房地产开发企业

　　房地产开发企业在以下两种情况下是物业管理的委托方。一是对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业。因此，由房地产开发企业负责首次选聘物业管理企业。二是对建成后并不出售，而出租经营的物业，因其产权始终归属开发企业，所以，房地产开发企业一直是物业管理的委托方。

　　（2）公房出售单位

　　在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业管理企业。

　　（3）业主大会

　　以销售为主的物业&泛普软件-工程项目管理系统&，当业主入住达到一定时间或一定比例时，以及原有公房的出售达到一定比例时均应按规定成立业主大会和业主委员会。业主大会成立后就是全体业主的代表，业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

　　2．物业管理招投标概述

　　（1）物业管理招投标的内涵

　　物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分。

　　物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。

　　物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在乎等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号），规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。并且明确：“前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。

　　（2）物业管理招标方式

　　物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。

　　公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其缺点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

　　邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人和其他组织投标。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

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