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房地产估价师:商品房买卖合同(三)

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  (三)综上所述,本章内容考试中,易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中,主要依据是建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定,计算面积误差比,关键要记住面积误差比公式,

  即:面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积。考试中只要给出产权登记面积、合同约定面积,就可以算出面积误差比;之后根据所计算的面积误差比是否大于3%,来确定具体的面积误差处理方式。

  2004年房地产估价师试题中,&泛普软件-工程项目管理系统&有一道比较灵活的单选试题,即:某商品房售价为每平方米建筑面积4000元,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定,已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡,合同约定建筑面积97㎡.该商品房的成交价格是(   )。

  A.388000元
  B.388640元
  C.399640元
  D.400000元

  做此题,首先计算面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%,因此根据“买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100 ㎡—0.09%×4000元=399640元。

  (4)中途变更规划、设计

  房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  (5)保修责任

  当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

  2006年房地产估价师综合分析题示例:甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目,按照规划拟建20000㎡商住楼,其中营业房3000㎡.甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后,开始对住宅进行预售,同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅,商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡.在施工中,甲公司发现原图纸客厅设计不合理,经规划和设计部门同意,将客厅宽度和面积做了修改,并立即由销售人员电话通知周某,要求其在15日内提出意见。建设过程中,甲公司又将在建的3000万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后,经银行同意,甲公司将营业房公开招商。

  5.下列关于甲公司中途变更设计的表述中,正确的为(    )。

  A.甲公司已在法定时间内通知了周某,周某一直未做答复。因此,应视同周某接受设计变更
  B.周某有权退房
  C.周某退房,甲公司应承担违约责任
  D.周某退房应承担违约责任

  答案:BC

  解析:甲公司已在法定时间内,只是电话通知了周某,未采取书面形式,属于违约。

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发布:2007-07-13 10:23    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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