房地产估价师：商品房买卖合同（三）

　　（三）综上所述，本章内容考试中，易出计算题和综合分析题。计算题主要在面积误差比的处理方式中，主要依据是建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定，计算面积误差比，关键要记住面积误差比公式，

　　即：面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积。考试中只要给出产权登记面积、合同约定面积，就可以算出面积误差比；之后根据所计算的面积误差比是否大于3%，来确定具体的面积误差处理方式。

　　2004年房地产估价师试题中，&泛普软件-工程项目管理系统&有一道比较灵活的单选试题，即：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡.该商品房的成交价格是（   ）。

　　A．388000元
　　B．388640元
　　C．399640元
　　D．400000元

　　做此题，首先计算面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100 ㎡—0.09%×4000元=399640元。

　　（4）中途变更规划、设计

　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　（5）保修责任

　　当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　2006年房地产估价师综合分析题示例：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000㎡商住楼，其中营业房3000㎡.甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡.在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。

　　5．下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（    ）。

　　A．甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
　　B．周某有权退房
　　C．周某退房，甲公司应承担违约责任
　　D．周某退房应承担违约责任

　　答案：BC

　　解析：甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。

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