房地产估价师：房屋拆迁工作程序

　　（一）拆迁申请的提出

　　国家对房屋拆迁实行行政许可制度。《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（1）建设项目批准文件；

　　（2）建设用地规划许可证；

　　（3）国有土地使用权批准文件；

　　（4）拆迁计划和拆迁方案；

　　（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　例题：《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（    ）等资料。（2004年房地产经纪人试题）

　　A．建设项目批准文件

　　B．建设用地规划许可证

　　C．国有土地使用权批准文件

　　D．房屋拆迁估价报告

　　E．拆迁计划和拆迁方案

　　答案：ABCE

　　解析：房屋拆迁估价报告，不属于提交资料。

　　（二）拆迁审批

　　房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。

　　经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

　　拆迁范围确定后的要求：房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当依照《拆迁条例》的规定将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。

　　例题：拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（    ） （2006年试题）

　　答案：√

　　解析：拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。

　　（三）拆迁协议

　　《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）。

　　拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。对于实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议主要应载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，拆迁补偿安置协议主要应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

　　协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

　　（四）拆迁的实施

　　拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

　　自行拆迁，是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。

　　委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

　　拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

　　（五）拆迁补偿安置资金的监管

　　《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。”“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”监督的具体办法，《拆迁条例》没有明确，各地可以根据实际情况作出规定，确保拆迁补偿安置资金不被挪作他用。

　　例题1：下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（    ）。（2005年试题）

　　A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
　　B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
　　C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
　　D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
　　E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

　　答案：BE

　　解析：《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》）的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

　　例题2：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在（    ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

　　A．城市市区内
　　B．城市规划区内国有土地上
　　C．城市建成区内国有土地上
　　D．城市规划区内土地上

　　答案：B

　　拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。

　　例题3：拆迁人是（    ）。

　　A．房屋行政主管部门
　　B．取得房屋拆迁许可证的单位
　　C．规划行政主管部门
　　D．专门从事房屋拆迁的单位

　　答案：B

　　例题4：下列对房屋拆迁的概念表述正确的是（    ）。

　　A．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
　　B．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动
　　C．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置活动
　　D．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置活动

　　答案：C

　　解析：《拆迁条例》规定，其适用范围是指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，同时集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、　法规执行，因此，A、B、D都是错的。

　　例题5：拆迁的实施方式有（    ）。

　　A．自行拆迁
　　B．政府拆迁
　　C．社会拆迁
　　D．单位拆迁
　　E．委托拆迁

　　答案：AE

　　解析：政府拆迁、单位拆迁、社会拆迁都不是《拆迁条例》规定的拆迁方式，因此，只有选取AE

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