房地产估价师：二手房房产评估的问题

　　二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法，但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。

　　所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。&泛普软件-工程项目管理系统$其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。

　　例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5％－6％的系数，西向减10％；多层住宅楼层以3层至4层为准，底层减5％－6％，顶层减10％；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，最多可减40％；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2％－5％，明间与暗间又有区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。

　　进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：

　　第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。据统计，北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、&泛普软件-工程项目管理系统$海淀、丰台，其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46％左右，而这些区域的二手房价也同样最高。例如交易量最大的朝阳区，在商圈比较成熟的CBD地段，二手房交易价格约在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他区域高出将近1000元每平方米。同时由于该区域公司及商务场所比较集中，这里的租赁市场也十分活跃，二居室每月租价1800元以上，还处于供不应求状态。非常明显，这些地段的二手房价受区域的带动更加明显。

　　第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3％，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5％；小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％。

　　第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20／25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即10年×（－2％）＝－20％。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2％；二层为0；三四层为2％；五层为1％；顶层为－2％。高层：一层为－3％；二层为－2％；三层为－1％；四五层为0；六层及六层以上为1％；顶层为－3％；本套房屋应该是＋1％。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2％；西向为－1％；北向－2％，因此这套房屋应该是－1％。重点中小学区：＋15％。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。&泛普软件-工程项目管理系统$因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

　　第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％、第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。

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