房地产估价师考试：房地产基础知识（三）

　　银行接揭

　　是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，&泛普软件-工程项目管理系统/偿还完毕后，房屋所有权归己。

　　七通一平

　　是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。

　　公共维修基金

　　公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

　　房屋买卖所需费用

　　（1）按揭手续费：A、财产保险费B、抵押登记费＋工本费C、公证费。

　　（2）办证手续费：A、契税B、印花税C、工本费25、房屋的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构。

　　砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

　　砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

　　钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、&泛普软件-工程项目管理系统/屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

　　钢结构：房屋的主要承重结构为钢。这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好，但成本相当高26、房屋的建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

　　商品房销售面积

　　商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

　　建筑面积的计算规定

　　是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：

　　（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。&泛普软件-工程项目管理系统/单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　（2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

　　（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

　　（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　（5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；&泛普软件-工程项目管理系统/有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。

　　（6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

　　（8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

　　（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。

　　以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。

　　套内建筑面积的计算

　　房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

　　（1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

　　（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。&泛普软件-工程项目管理系统/套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

　　（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　附：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ＋公用分摊面积套内面积（实用面积）=套内使用面（地毯面积）+室内墙体面积+阳台面积

　　使用率

　　房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率。—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。

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