房地产估价：如何对住宅房屋进行专业估价

　　老百姓在购买住房时，往往十分关注房价，但从专业评估的角度看房屋的价格与房屋品质是息息相关的，我们更应关注房屋的品质，注重性价比最优，那么怎样评判房屋品质的优劣呢？

　　实际上影响住宅房屋价格的因素很多，从微观上看存在房屋的权益、区位，物质实体状况等因素。

　　一、所谓房屋的权益因素：

　　主要指待交易房屋产权来源是商品房还是政策性住房（例房改房等），若是政策性住房，往往购买人需多交一笔支付补地价款的费用，在二环路以内需交纳房价的1.5％，二环路以外需补交房价的1％，而商品房交易无需此费用。

　　二、所谓房屋的区位因素是指房屋周边的公共配套、交通条件、环境条件：

　　1、公共配套：房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等，居民购物是否方便；房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等，此项因素一般影响正常房价的300-1000元／平方米。考试大房地产估价师

　　2、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离有否超过30分钟，距家直线距离 300m以内公交超过几个站台，出入小区的自行车、汽车是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元／平方米。

　　3、环境条件：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场，周边有无工厂，空气质量如何？噪声污染如何，小区住户素质高低，成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水，环境指标客观上明显优越其它方向，房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目，环境因素一般影响正常房价200-1000元／平方米。

　　三、所谓房屋物质实体状况是指土地状况及建筑物的优劣：

　　1、土地状况：房屋所占宗地或小区用地地势平坦或有坡度，小区地型是否方正等，该项目因素一般影响正常房价的 50-200元／平方米。

　　2、建筑物户型和外观：房屋是多层住宅或高屋住宅（电梯房），建筑布局是独幢或多单元或蛙式，室内户型是否符合四大二小二多的基本标准（即客厅大、卫生间大、主卧室大、厨房大、次卧小、公共过厅小、阳台多、卫生间多），各房间能否自然采光、客厅、主卧采光充足、室内形成“穿堂风”，房屋朝向居南北向，房屋所在楼房是否临街等，合理的户型布局比正常房价高约100-500元／平方米。考试大房地产估价师

　　3、建筑物其它情况：多层住宅形成2楼、3楼房价高约200元／平方米，1楼和4楼房价高约100元／平方米，5楼为基准价，6楼若有屋顶花园房价高约50-150元／平方米，若无屋顶花园房价低约50-150元／平方米，住宅是平屋或错层或跃层或复式，单项指标向上影响房价100-500元／平方米；电梯房一梯户数3户或4户或5户，单项指标向下影响房价50-200元／平方米。

　　4、建筑物其它情况：房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备，是否有社区活动中心，是否有足够停放自行车和汽车的位置，高档社区还需具备小区游泳池、健身运动场所、便民店等，配套设施越完备，房屋品质越高，房价相应增高。

　　5、房屋装饰、装修情况：房屋外观美观大方，室内进行装饰装修，在进行交易市场时，房价一般比初装房高约50-300元／平方米。

　　6、房屋物管情况：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理（多层住房一般为0.3-0.8元／平方米）物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。

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