房地产估价师：住宅施工组织设计（七）

　　住宅小区施工部署

　　将群体工程视为一个系统，对影响全系统的重大战略问题进行的预测和决策。施工部署由于工程项目的性质、规模和客观条件不同，其内容和侧重点会有所不同。一般应包括确定工程开展程序：拟定主要工程项目的施工方案；明确施工任务分工和组织安排；安排好主要准备工作。

　　1.建立项目管理组织。明确住宅区开发建设组织目标、组织内容和组织结构模式，建立统一的工程指挥系统，组建综合或专业工作队组，合理划分每个承包单位的施工区域，明确主导施工基础上的穿插施工项目及其建设期限。考试大房地产估价师

　　2.认真做好施工部署。

　　（1）安排好为全场服务的施工设施。为全场服务的施工设计直接影响项目施工的经济效果，必须优先安排好。如现场供水、供电、供热、通讯、道路和场地平整，以及各项生产性和生活性施工设施。

　　（2）科学划分独立交工系统。住宅区一般由居住建筑、服务性建筑和附属性建筑等组成。为了确定住宅区分期分批交付使用的项目施工阶段界线，必须科学地划分独立交工系统。

　　（3）合理确定单项工程开竣工时间。根据每个独立交工系统和与其相关的辅助工程、附属工程完成期限，合理地确定每个单项工程的开竣工时间，保证先后投产或交付使用的交工系统都能够正常运行。

　　3.主要项目施工方案。根据项目施工图纸、项目承包合同和施工部署要求，分别选择主要建筑物和构筑物的施工方案，内容包括：确定施工起点流向、确定施工程序、确定施工顺序和确定施工方法。在确定施工方法时，要尽量扩大工厂化施工范围，努力提高机械化施工程度，减轻劳动强度，提高劳动生产率，保证工程质量，降低工程成本。

　　4.全场性施工准备工作。根据施工项目的施工部署、施工总进度计划、施工资源计划和施工总平面布置的要求，编制施工准备工作计划。具体内容包括：

　　（1）按照建筑总平面图要求，做好现场控制网测量；

　　（2）认真做好土地征用、居民迁移和现场障碍物拆除工作；

　　（3）组织项目采用的新结构、新材料、新技术试制和实验工作；

　　（4）按照施工项目施工设施计划要求，优先落实大型施工设施工程，同时做好现场“四通一平”工作；

　　（5）根据施工资源计划要求，落实建筑材料、构配件、加工品、施工机具加工或订货工作；

　　（6）认真做好工人上岗前的技术培训工作。

　　住宅小区施工总进度计划

　　根据施工部署要求，合理确定每个独立交工系统及其单项工程控制工期并使它们相互之间最大限度地搭接起来，编制出施工总进度计划。

　　1.施工总进度计划的表达形式。施工总进度计划属于控制性计划，其表达形式有：单代号网络图、双代号网络图、搭接网络图和横道图四种。

　　2.编制施工总进度计划。

　　（1）根据独立交工系统的先后次序，明确划分施工项目施工阶段；按照施工部署要求，合理确定各阶段及其单项工程开竣工时间；

　　（2）按照施工阶段顺序，列出每个施工阶段内部的所有单项工程，并将它们分别分解至单位工程和分部工程；

　　（3）计算每个单项工程、单位工程和分部工程量；

　　（4）根据施工部署和施工方案，合理确定每个单项工程、单位工程和分部工程的施工持续时间；

　　（5）科学地安排分部工程之间的搭接关系，并绘制成控制性的施工网络计划或横道计划；

　　（6）在安排施工进度计划时，要认真遵循编制施工组织设计的基本原则；

　　（7）为了有效地缩短建设总工期，可对施工总进度计划初始方案进行优化，如网络计划的流程优化、工期优化和横道计划的工程排序。

　　3.制订施工总进度保证措施。

　　（1）组织保证措施。从组织上落实进度控制责任，建立进度协调制度；

　　（2）技术保证措施。编制施工进度计划实施细则；建立多级网络计划和施工作业周计划；强化事前、事中和事后进度控制；

　　（3）经济保证措施。确保按时供应资金，奖励工期提前有功者，经批准紧急工程可采用较高的计件单价，保证施工资源正常供应；

　　（4）合同保证措施。全面履行工程承包合同，及时协调分包单位施工进度，按时提取工程款，尽量减少业主提出工程进度索赔的机会。

　　住宅小区施工总资源计划

　　住宅小区施工总进度计划编好后，就可以编制小区各种资源需要量计划：

　　1.劳动力需要计划。劳动力需要量计划是编制施工设施和组织工人进场的主要依据。根据施工总进度计划、概（预）算定额和有关经验资料，分别确定出每个单项工程专业工种、工人数和进场时间，然后逐项汇总直至确定出整个建设项目劳动力需要量计划。

　　2.主要材料和预制品需要量计划。主要材料和预制品需要量计划，是组织材料和制品加工、订货、运输确定场和仓库的依据。它是根据施工图纸、施工部署和施工总进度计划而编制的。

　　3.施工机具和设备需要量计划。施工机具和设备需要量计划是确定施工机具和设备进场、施工用电量和选择变压器的依据。它是根据施工部署、施工方案、工程量和机械台班产量定额而确定的。

　　住宅小区施工总平面图

　　住宅小区施工总平面图是住宅小区建筑群的施工场地总布置图，是施工部署在空间上的反映。

　　1.施工总平面布置的原则。

　　（1）在满足施工需要的前提下，尽量减少施工用地，不占或少占农田，施工现场布置要紧凑合理；

　　（2）合理布置起重机械和各项施工设施，科学规划施工道路，尽量降低运输费用；

　　（3）科学确定施工区域和场地面积，尽量减少专业工种之间交叉作业；

　　（4）尽量利用永久性建筑物、构筑物或现有设施为施工服务，降低施工设施费用，尽量采用装配式施工设施，提高其安装速度；

　　（5）各项施工设施布置都要满足有利生产、方便生活、安全防火和环境保护的要求。

　　2.施工总平面布置的依据。

　　（1）住宅区建筑总平面图、竖向布置图和地下设施布置图；

　　（2）住宅区建设项目施工部署和主要建筑物施工方案；

　　（3）住宅区建设项目施工总进度计划、施工总质量计划和施工总成本计划；

　　（4）住宅区建设项目施工总资源计划和施工设施计划；

　　（5）住宅区建设项目施工用地范围和水电源位置，项目安全防火标准和措施。

　　3.施工总平面布置内容。

　　（1）住宅区施工用地范围内地形和等高线；全部地上、地下已建和拟建的建筑物、构筑物及其他设施位置尺寸；

　　（2）全部拟建的建筑物、构筑物和其他基础设施的坐标网；

　　（3）为整个住宅区施工服务的施工设施布置，包括生产性施工设施和生活性施工设施两类；

　　（4）住宅区项目施工必备的安全、防火和环境保护设施布置。

　　4.编制住宅区项目施工设施需要量计划。

　　（1）确定住宅区建设项目施工的生产性设施。生产性施工设施包括：工地加工设施、工地运输设施、工地储存设施、工地供水设施、工地供电设施和工地通讯设施六种。通常要根据整个住宅区项目及其每个单项工程施工需要，统筹兼顾、优化组合、科学合理地确定每种生产性施工设施的建造量和标准，编制出项目施工的生产性施工设施需要量计划。

　　（2）确定工程施工的生活性设施。生活性施工设施包括：行政管理用房屋、居住用房屋和文化福利用房屋三种。通常要根据整个建设项目及其每个单项工程施工需要，统筹兼顾、科学合理地确定每种生活性施工设施的建造量和标准，编制出项目施工的生活性施工设施需要量计划。

　　（3）确定住宅区项目施工全部施工设施。住宅区建设项目施工设施需要量计划核心部分，必然是以上两项“需要量计划”之和，然后在其前面写明“编制依据”，在其后面写明实施要求，这样便形成了“住宅区建设项目施工设施需要量计划”。

　　5.施工总平面图设计步骤。

　　（1）把场外交通引入现场。在设计施工总平面图时，必须从确定大宗材料、预制品和生产工艺设备运入施工现场的运输方法开始。当大宗施工物资由铁路运来时，必须解决如何引入铁路专用线问题；当大宗施工物资由公路运来时，必须解决好大型仓库、加工场与公路之间的关系；当大宗施工物资由水路运来时，必须解决如何利用原有码头和是否增设新码头，以及大型仓库和加工场同码头的关系问题。

　　（2）确定仓库和堆场位置。当采用铁路运输大宗施工物资时，中心仓库尽可能沿铁路专用线布置，并且在仓库前留有足够的装卸前线，否则要在铁路线附近设置转运仓库，而且该仓库要设置在工地同侧。当采用公路运输大宗施工物资时，中心仓库可布置在工地中心或靠近的地方，如不可能这样做时，也可将其布置在工地入口，大宗地方材料的堆场或仓库，可布置在相应的搅拌站、预制场或加工场附近。当采用水路运输大宗施工物资时，要在码头附近设置转运仓库。

　　（3）确定搅拌站和加工场位置。当有混凝土专用运输设备时，可集中设置大型搅拌站，其位置可采用线性规划方法确定，否则就要分散设置小型搅拌站，它们的位置均应靠近使用地点或垂直运输设备，各种加工场的布置均应以方便生产、安全防火、环境保护和运输费用少为原则。通常加工场宜集中布置在工地边缘处，并且将其与相应仓库或堆场布置在同一地区。

　　（4）确定场内运输道路位置。根据施工项目及其与堆场、仓库或加工场相应位置，认真研究它们之间物资转运路径和转运量，区分场内运输道路主次关系，优化确定场内运输道路主次和相互位置；要尽可能利用原有或拟建的永久道路，合理安排施工道路与场内地下管网间的施工顺序，保证场内运输道路时刻畅通；要科学确定场内运输道路宽度，合理选择运输道路的路面结构。

　　（5）确定生活性施工位置。全工地性的行政管理用房屋宜设在工地入口处，以便加强对外联系，当然也可以布置在中心地带，这样便于加强工地管理。工人居住用房屋宜布置在工地外围或其边缘处。文化福利用房屋最好设置在工人集中的地方，或者工人必经之路附近的地方。生活性施工设置尽可能利用建设单位生活基地或其他永久性建筑物，其不足部分再按计划建造。

　　（6）确定水电管网和动力设施位置。根据施工现场具体条件，首先要确定水源和电源类型和供应量，然后确定引入现场后的主干管（线）和支干管（线）供应量和平面布置形式。根据建设项目规模大小，还要设置消防站、消防通道和消火栓。

　　（7）评价施工总平面图指标。为了从几个可行的施工总平面图方案中选择出一个最优方案，通常采用的评价指标有：施工占地总面积、土地利用率、施工设施建造费用、施工道路总长度和施工管网长度。并在分析计算的基础上，对每个可行方案进行综合评价。

　　施工组织总设计的主要技术经济指标为了评价每个住宅小区建设项目施工组织总设计各个可行方案的优劣，以便从中确定一个最优方案，通常采用以下技术经济指标进行方案评价。

　　1.住宅区建设项目施工工期。包括：施工总工期、施工准备期和一期项目交工期三项，并与常规工期对比。

　　2.住宅区建设项目施工总成本和利润。包括：住宅区建设项目施工总成本降低额和总成本降低率、施工总利润和产值利润率四项。

　　3.住宅区施工总质量。包括：住宅区建设项目施工质量优质率、优良率和合格率两项。

　　4.住宅区建设项目施工安全。包括：住宅区建设项目施工人员伤亡率、重伤率、轻伤率和经济损失率四项。

　　5.住宅区建设项目施工效率。包括：全员劳动生产率、单位竣工面积用工量和劳动力不均衡系数三项。

　　6.住宅区建设项目施工其他评价指标。包括：项目施工设施建造费用比例、综合机械化程度、工厂化程度和装配化程度以及流水施工系数和施工现场利用系数等项。

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