房地产估价：如何规避房地产与金融双风险

　　近年，中国房地产贷款增长迅速，不仅挤占了大量银行新增贷款，导致金融资金过度向一个行业集中。更重要的是，银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。在调控难以有实效的情况下，为抑制房地产市场过度需求，减轻投资和投机行为，提高房贷首付及贷款利率成为调控部门降低银行风险的必然选择。

　　2007年9月，央行、银监会联合发布通知，对已通过贷款购房、又申购第二套或以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随贷款购房套数的增加而提高。考试大房地产估价师

　　2007年12月，人民银行、银监会又联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（简称《补充通知》），指出“第二套房贷款以家庭为单位”，并就严格住房消费贷款管理有关问题做出了明确规定。《补充通知》为第二套房房贷新政的具体实施提供了有效的保证。

　　第二套房房贷新政的实施对市场产生了不小的冲击，效果是明显的。与之前商业银行对住房按揭贷款普遍给予15％的利率优惠相比，新政明显提高了购房者成本，投机炒房的利润空间被大大缩小，投资风险进一步增大，一些投资和投机炒房者将不得不谨慎从事。考试大房地产估价师

　　自2007年10以来，全国各地反映强烈，房地产市场成交量出现大幅萎缩。特别是许多大中城市如北京、上海、广州、深圳、重庆等新建房屋以及二手房销售量都出现较大幅度的下降，一些城市还引发了“退房潮”。尽管各地的房价还在不断上涨，但是这些城市的房地产市场“有价无市”的状况甚为明显，市场出现量减价升的“空涨”现象。

　　第二套房的购买者大致可分为两部分，一部分是没有较大经济实力的购房者，另一部分是有较强实力的购房者。前者改善住房只能通过银行贷款，第二套房首付和利率提高后，购房成本大幅增加，这部分改善性需求受到较大抑制。后者购买第二套及以上房产，有些通过银行贷款，有些不需要，从2000年到2006年来看，在购买多处房产的购房者中，完全支付现金的购房者比例直线上升， 40%的首付对于他们不是大问题。所以，拥有足够资金财力的购房者，其需求基本上不受到房贷新政的影响。

　　投资和投机者一般也分两种情况，一类是用自有资金炒房的人，另一类是靠银行贷款炒房者。第二套房贷款新政主要对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响也有限，只是规模受到影响而已。对于短线投机者，房价不断攀升，他们购买房产后，倾向于利用银行贷款的杠杆作用，在短时间或一年内快速将房产转手他人，从中坐收渔利。

　　所以，第二套房房贷新政对于这些投机者没有很大影响。而富人凭借自己拥有的财富，通过囤积居奇牟取暴利，也很难得到有效遏制。正由于此，房贷新政出台，对抑制市场的投资和投机行为作用有限。

　　尽管如此，在国际金融市场动荡不安，美国次级债危机不断扩大，国内房地产市场过热条件下，为保证国内信贷市场安全，央行和银监会出台此政策，提高第二套住房首付款和房贷利率是必要的举措。虽然房贷违约不会给银行带来太大的风险，但是提高房贷门槛，可以进一步减少金融领域的风险性，对保证银行信贷安全非常重要。而且，第二套住房首付提高对房地产市场降温确实起到一定作用。

　　房贷新政出台短期来看，没有改变房价上涨的趋势，但长期来看，它对房地产市场的影响是深远的。尽管其打击市场投机需求还不是致命的，但是此项政策最主要目的还是为保证银行房地产信贷的安全性。进一步推进房地产税收的改革，尽早出台物业税，应是打击投资和投机行为的釜底抽薪之举。

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