2008年房地产估价师考试辅导：《基本制度与政策》要点解析（三）

第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策

　　1、城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿安置的行为。《拆迁条例》适用范围是城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为按《土地管理法》执行。自拆自建行为不需要取得房屋拆迁许可证。

　　拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的拆迁单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要予以依法保护。

　　2、申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定文件后，应对文件进行审查并对拆迁范围进行现场调查。房屋拆迁管理部门在发放拆迁许可证同时，应当以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋。不得改变房屋和土地的用途，不得租赁房屋。

　　拆迁人和被拆迁人应当就拆迁和补偿和安置签订书面协议。协议签订后是否公证由双方当事人自主选择，但对于拆除代管房屋必须公证。

　　拆迁的实施方式有：自行拆迁和委托拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人也不得接受拆迁委托。

　　3、房屋拆迁补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种。货币补偿以房地产市场评估价格确定。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　拆迁货币补偿原则是等价有偿。对于拆迁补偿款免征个人所得税。在确定被拆迁房屋市场价格时应考虑区位、用途、建筑面积等因素，对于房屋用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据。对于房屋内部装修由于会加大评估成本延长评估时间不利于拆迁工作的进行，对装修进行补偿主要应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。房地产是实物、权益和区位三者的结合物。评估时不但要考虑房屋本身及占用的土地还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。

　　产权调换房屋差价的结算也是以等价为原则。差价结算要按差价多退少补处理。

　　4、对于拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，在实行产权调换时，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

　　5、产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　设有抵押权的房屋被拆迁时，按以下程序进行补偿和安置：①认定抵押的有效性，因为当事人以房地产进行抵押的应当办理抵押登记，未进行抵押登记的视为无效抵押。②及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行③能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可④不能解除抵押关系的，按法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照法规向抵押人进行追偿。

　　对于公益事业房屋的补偿一般由政府主管部门进行重新建设或进行补偿。评估时由于没有足够交易案例，通常无收益或收益较少，因此采用成本法评估。

　　对于超过使用期限的临时建筑物不予补偿，未超过使用期限的临时建筑物按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。违章建筑不予补偿，不过违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，由其出具证明，作为拆迁人和拆迁主管部门无权认定。对经规划行政主管部门处罚并允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。

　　6、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋内自行装修装饰补偿金额。前三项按省级政府规定执行，后者由拆迁人和被拆迁人协调确定，协商不成可以通过委托评估确定。

　　评估机构的确定可以由被拆迁投标、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人协商一致共同接受的方式确定估价机构，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字。估价机构或估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的应当回避。

　　拆迁估价参照类似房地产的市场交易价格和市县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合拆迁房屋的房地产状况进行。

　　估价目的为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

　　估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日。

　　估价方法一般采用市场比较法，采用其他的估价方法的，要在报告中充分说明原因。

　　实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。原则上同一拆迁范围的由一家估价机构评估，若由两家以上的估价机构应当进行技术协调执行共同的标准。

　　7、拆迁当事人对被拆迁房屋性质、面积的认定应当注意以下：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。若双方当事人对性质和面积协调一致的，可以按照协商结果进行评估。若双方对性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定，或者向具有房产测绘资格的房产测绘单位委托测算。

　　8、估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。公示期满后，估价机构应向委托人提供被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。原估价机构收到估价课复核申请的应当在收到申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。没有改变的应出具书面通知。另行委托估价机构的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

　　拆迁当事人对复核结果仍有异议的或另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协调不一致的，可以自收到复核结果或另行委托的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告进行技术鉴定。没有问题的应维持估价报告。有技术问题的，估价机构应改正错误重新出具估价报告。估价专家委员会应当指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理估价鉴定事宜。

　　9、估价机构和估价人员应当受到处罚的情形：①出具不实估价报告的②与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的③以回扣不正当竞争手段获取拆迁估价业务的④允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的⑤多次被申请鉴定，经查确实实在问题的⑥违反房地产估价规范的⑦法律法规其他情形的。

　　10、房屋拆迁纠纷的类型有：拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议形成纠纷；拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议后被拆迁人、房屋承租人在搬迁期限拒绝搬迁形成纠纷。

　　达不成拆迁补偿安置协议的，直接向法院起诉的，法院不受理。应当先向房屋拆迁管理部门申请裁决。若房屋拆迁管理部门是被拆迁人由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。若拆迁当事人对裁决不服的，可以自收到裁决书之日起60日内向上级主管部门或同级政府申请行政复议，也可以在收到裁决书之日起3个月内向法院起诉。在诉讼期间，被拆迁人已接受货币补偿或安置房的可以不停止拆迁的执行。若被拆迁人或承租人拒绝执行房屋拆迁管理部门做出的裁决，没有在搬迁期限内搬迁的可以依法实施强制拆迁。实施强制拆迁必须以裁决为前提。实施强制拆迁的，由房屋所在地市县人民政府责成有关部门执行或由房屋拆迁管理部门依法申请法院执行。

　　达成拆迁补偿安置协议后又发生纠纷的，应当通过司法、仲裁途径来解决。如果双方没有达成仲裁协议的，可以直接向法院提起民事诉讼，诉讼期间拆迁人可以依法申请法院先予执行。若要采取仲裁方式，双方当事人必须自愿达成仲裁协议（在协议中有仲裁条款或在纠纷前后达成请求仲裁的协议），仲裁采用一裁终局制（当事人不得就同一纠纷再向仲裁委员会申请仲裁或向法院起诉）。若没有达成仲裁协议的，不能向仲裁委员会申请仲裁，可以直接向法院起诉。若达成仲裁协议的，则不能向法院起诉。必须向仲裁委员会申请仲裁。

　　11、拆迁行政裁决的六项制度：行政调解制度、拆迁听证制度、集体决策制度、责任追究制度、不服从行政裁决的救济制度（申请行政复议和诉讼）、回避制度。

　　拆迁人和被拆迁人都可以提出申请行政裁决。申请行政裁决必须提供申请人与被申请人的协商记录，未达成协议的被拆迁人比例及原因。双方当事人经调解达成一致意见的，可以出具裁决终结书。达不成一致意见的，由房屋拆迁管理部门做出书面裁决。部分事项双方达成一致的，裁决时应当予以确认。行政裁决规定的搬迁期限不能少于15日。

　　若未达成拆迁补偿安置协议的户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理申请前应当进行听证。房屋拆迁管理部门申请强制拆迁前，也要进行听证。

　　下达书面裁决书前，必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，房屋拆迁管理部门申请强制拆迁的，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请。

　　若需要估价专家委员会进行鉴定房屋价值的，鉴定时间（10日内）不计入裁决时限（30日内）。

　　12、中止裁决的事由有：①发现新的需要查证的事实②相关案件未结案的③申请人死亡，等待其近亲属表明是否参加裁决的④因不可抗拒力或其他特殊情况需要中止的情形。终结裁决的事由有：①受理裁决申请后双方自行达成协议的②发现申请人或被申请人不是裁决当事人的③申请人死亡，15天内近亲属未表明或放弃裁决的④申请人撤回裁决申请的。

　　13、强制拆迁必须要由房屋拆迁管理部门提出申请，并且要经行政裁决后才能申请，拆迁人必须按裁决意见向被拆迁人提供补偿资金或安置用房后，才能申请。要申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。强制拆迁时，街道办事处或居委会、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

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