2008年房地产估价师考试辅导：《基本制度与政策》要点解析（二）

第二章 建设用地制度与政策

　　1、土地所有制指的是城市市区的土地属于国家所有，由国务院代表国家行使。具体规定如下：①城市市区的土地②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地③国家依法征收的土地④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地⑥因国家移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　2、取得建设用地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式取得②通过国家出让方式取得③通过房地产转让方式（如买卖、赠与或其他合法）取得④通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的权利。有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，但不得改变用途，如需要改变应当经有关行政部门批准。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，使用期限由当事人约定但不能超过建设用地剩余期限。

　　3、集体土地的范围有：①村农民集体②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体③乡镇农民集体所占用的土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。宅基地、和自留地、自留山也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。

　　4、土地管理的基本制度：

　　①土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利（抵押权和承租权等）进行登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。

　　②土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿、有限期使用。

　　③土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。

　　④耕地保护制度。

　　5、土地征收是所有权改变，征用是使用权改变，当使用结束后被征用的土地如数返还给原权利人。征收土地的特点：①具有一定的强制性②要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。③被征收后的土地所有权发生转移，从集体所有变为国有。征收土地的原则：①珍惜耕地，合理利用土地的原则②保证国家建设用地原则③妥善安置被征地单位和农民的原则④有偿使用土地的原则，土地征收后，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应实行有偿使用。⑤依法征地的原则。

　　6、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。在征地依法报批前，当地的土地管理部门应当书面形式告知被征地农村集体经济组织的和农民关于征地情况，并对一些情况与他们共同确认，并可能组织听证。

　　征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。其他的由省级人民政府审批。一个建设项目需要征收的土地应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。临时使用土地期限，最多不得超过2年，并且不得改变批准的用途。临时用地超过批准时间可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。全民所有制企业和集体所有制企业同农村集体经济组织投资兴办联营企业要用集体土地的，由联营企业向县级土地局提出用地申请，按国家建设用地的批准权限，经有批准权限的人民政府批准，经批准的土地可以实行征收，也可以作为农村集体经济组织将土地作为联营条件。联营企业用地可以不改变土地权属性质。

　　被征收土地所在的市县人民政府在收到征收土地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。公告中要包含征地补偿标准和农业人口安置途径。未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理征地相关手续。

　　7、在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。还应当安排被征地农民的社会保障费用。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍，安置补助费为人均该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前三年平均年产值的30倍。还不足以使被征地农民保持原有生活水平的当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。地上附着物和青苗补助费标准由省规定。征用临时用地要签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年进行补偿，但最高不超过按征收土地时计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

　　8、征收集体土地的工作程序：①申请用地②受理申请并审查有关文件，县级土地局在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，经同级人民政府同意后报上一级土地管理部门审查。③审查用地，有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，征得有关部门意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。④征地实施。征地公告，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，安置农业人口，协调征地争议。⑤签发用地证书⑥征地批准后的实施管理。⑦建立征收土地档案。

　　9、出让土地中的地下埋藏物归国家所有。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让方式有：拍卖、招标或双方协议。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日前20日内发布招标、拍卖或挂牌公告。招标是以书面投标形式，拍卖是竞报者轮番报价，当竞买人不足三人或竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。协议出让主要用于公共福利事业和非盈利性的社会团体机关单位用地和特殊用地。挂牌出让方式是在土地交易所进行挂牌公布，挂牌期限不少于10个工作日。只有一个人竞买人的但报价高于底价可以成交。若报价相同的，先提交者为竞得人。在挂牌期限截止时仍有两个或以上的要求报价的可以进行现场竞价，出价高者为竞得人。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖或挂牌出让。

　　10、土地出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

　　当住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。对非住宅建设用地使用权期间届满的，要继续用地的在届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并支付出让金。未申请或续期未批准的由国家无偿收回。

　　建设用地使用权期间届满前因公共利益需要收回的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　因土地使用者不履行土地使用出让合同的收回土地使用权有两种情况：未如期交付出让金，在签约时交一定比例定金，60日内应支付全部地价款。逾期未支付的将收回土地使用权；土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地。

　　土地使用权的终止情形有：因土地灭失而终止；因土地使用者的抛弃而终止。

　　11、建设用地使用权出让合同有：成片土地使用权出让合同，项目用地土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。

　　超过出让合同约定地动工开发上期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市县城市规划管理部门同意，并相应调整地价款。

　　12、国有土地使用权划拨是在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地没有使用期限，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。在国家没有法规以前，已使用的国有土地除出让土地以外的土地都是按划拨土地进行管理。

　　划拨土地的范围：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，其他用地（监狱、收容教育所）。

　　划拨土地的转让有两种规定：准予转让的由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金，不办理出让手续但转让方应将获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　划拨土地的出租，房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因转让、出租、企业改制和改变土地用途不宜办理土地出让的，可实行租赁。租赁时间超过6个月的应签订租赁合同。

　　划拨土地抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值，因抵押划拨土地造成使用权转移的，应办理土地出让手续并缴纳地价款后才能变更土地权属。

　　国有企业改制中涉及划拨土地使用权的可以采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式处置。应当采用出让或租赁的情形有：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的②国有企业改组为股份合作制的③国有企业租赁经营的④非国有企业兼并国有企业的。可以保留划拨土地使用权的情形有：①继续作为基础设施公益事业和能源、交通、水利等项目用地不改变用途的；②国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业仍为国有工业企业的③国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。后3项保留期限不超过5年。凡上缴土地收益的仍按划拨土地进行管理。对无偿收回的划拨土地的，对其地上建筑物、其他附着物应当依法给予补偿。

　　13、闲置地的范围：建设用地自批准书颁发之日起1年内没有动工开发建设的。已动工开发建设的但面积不足1/3或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

　　闲置地的处置方式有：①延长开发期限但最长不超过1年②改变用途但要办理有关手续后继续开发③安排临时使用④由政府安排置换用地进行开发建设⑤政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位进行经济补偿⑥政府收回土地签订回收协议。

　　1年内未动工的要征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满2年的可以无偿收回土地使用权。

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