2008年房地产估价师考试辅导：《基本制度与政策》要点解析（一）

第一章房地产业

　　1、房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

　　2、房地产业与建筑业的区别：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。②建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业的联系：①除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。②在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。

　　3、房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。

　　房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间后再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地变成为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产开发具有资金量大、；回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

　　房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。

　　房地产经纪业是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

　　物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主，多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制。管理单位并非企业而是属于事业性质。

　　4、任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件②可以改善人们的居住和生活条件③可以改善投资环境④避免分散建设，有利于城市规划⑤有利于积累城市建设基金⑥可以带动相关产业⑦有利于产业结构的合理调整⑧有利于深化住房制度改革⑨有利于吸引外资⑩可以扩大就业面。

　　5、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。

　　我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，

　　新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场④采取扶持政策，加快经济适用住房建设⑤发展住房金融⑥加强住房物业管理。

　　新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，经济适用住房的成本包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、免费项目管理系统费、贷款利息和税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的免费项目管理系统费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算，经济适用住房的开发利润控制在3%以下。同时，通过①土地划拨②减免行政事业性收费③政府承担小区外基础设施建设④控制开发贷款利率⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。

　　最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积和60%.廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费和管理费二项组成。

　　停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。住房补贴只有房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位有住房建设资金可转化为住房补贴的地区可以发放。

　　房地产市场要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为了增加普通商品住房供应，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%.对于直辖市、计划单列市、省会城市的住房建设规划要报建设部备案，其他城市的住房建设规划要报省建设厅备案。

　　要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。廉租住房资金筹措渠道有土地出让净收益（扣除有关费用后余额的一定比例即5%）和住房公积金增值收益。（扣除住房公积金贷款风险准备金和管理费用等费用后的金额作为城镇廉租住房保障补充资金）

　　6、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨，无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。行政划拨是指由政府无偿拨给和无偿调用。现在实行“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　7、我国的房地产法律法规有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《物权法》

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