2008年房地产估价师考试学习方法秘籍（二）

　　三、改错题的考试方法

　　考生需要知道的是：

　　1、本题中将正确的内容改错是要倒扣分的，因此不能随便指，也不能随便改。

　　2、本题的错一般不是3个就是4个，这样像98年的试题只有3处计算，因此，可以肯定的3处计算都错了。

　　3、本题包括指出错误和改正错误两项工作，按98年的评分标准，只指了错误而未改正或改得不正确，每处可给1分，这样，象98年的试题，即使一点都不懂，也可能得3分。

　　4、本题中有些明显是正确的，如99年试题中的第1、2、6项计算，这样也最起码可以得3分，据此，也许已知道了本题的考试方法，那就是排除正确的，当只剩下3处时，不必再思考，首先指出它是错误的，然后再改，不会改也要改，因为将错误的内容改错不倒扣分。

　　第三部分　《房地产估价案例与分析》考点分析与详解

　　一、问答题

　　（一）估价原则的运用

　　1、最高最佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。

　　例1：96年试题

　　例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5.该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

　　答　案：

　　1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。

　　900×4＝3600（万元）

　　2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。

　　例3：2001年模拟试题问答题的第（二）题

　　（2）估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。

　　例1：98年的考题：选择题第2题

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日（2000年3月）起计，则该地块在2000年3月的价格为：（答案为D）

　　A.400万元　B.350万元　C.100万元　D.〉400万元

　　估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。

　　例4：2001年模拟题A选择题第2题

　　估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。

　　（3）替代原则：

　　例：2001年模拟试题B选择题第（一）题

　　（4）合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。

　　例：99年模拟试题：问答题第（三）题和选择题第（一）、（二）题。

　　98年考试题：选择题第（一）题。

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